Без названия - Эпиграф.инфо

wrapper

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН (объект налогообложения – доходы, 6%), занимается сдачей в аренду собственных нежилых помещений. Указанные помещения предприниматель собирается продать. Будет ли выручка от продажи нежилых помещений облагаться НДФЛ, учитывая, что с момента подписания инвестиционного договора (на указанные нежилые помещения) прошло более 3 лет (подписан в марте 2008 г.), а право зарегистрировано в УФСГРКиК по НСО в июне 2010 г. (не прошло 3 лет)? Вправе ли будет предприниматель воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК? Профессиональным вычетом по ст. 221 НК РФ?

Читатель «Эпиграфа»

Жанна Бортник, Директор юридической компании «АНЖАНИ»

1.В настоящее время ситуация складывается так: по общему правилу индивидуальные предприниматели, которые применяют УСН, не платят НДФЛ в отношении доходов от предпринимательской деятельности (абз. 1 п. 3 ст. 346.11, п. 24 ст. 217 НК РФ). Соответственно по таким доходам они не вправе применять налоговые вычеты по НДФЛ (подп. 1 п. 1.4 ст. 220, п. 1 221 НК РФ).

По этой же причине индивидуальные предприниматели-«упрощенцы» не могут использовать льготу по НДФЛ (освобождение от налога) в отношении доходов от продажи имущества, которое находилось у них в собственности три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Чем это обосновывается? Согласно ст. 346.15, 249, 250, 251 НК РФ, доходы от реализации имущества являются объектом налогообложения при УСНО.

Таким образом, в случае если нежилое помещение использовалось индивидуальным предпринимателем в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСНО, то выручка от реализации такого имущества подлежит налогообложению по УСНО (а НДФЛ здесь «не работает» – п. 24 ст. 217).

При этом положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ об имущественном налоговом вычете не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Исходя из вышеизложенного, если доход от реализации нежилого помещения учитывается в рамках предпринимательской деятельности, при налогообложении которой применяется УСНО, то в отношении такого дохода не может быть применен имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Данные выводы полностью соответствуют позиции УФНС России по НСО, а также содержатся в Определении Конституционного Суда РФ от 03.04.09 г. № 480-О-О и подтверждаются контролирующими органами (письма Минфина России от 21.12.10 г. № 03-11–11/324, от 04.10.10 г. № 03-04–05/3–584, от 04.10.10 г. № 03-04–05/3–583, ФНС России от 17.12.09 г. № 3-5–04/1862, УФНС России по Москве от 13.02.09 г. № 20–14/2/013372@).

Таким образом, доход, полученный от продажи нежилого помещения (покупная цена в полном объеме, указанная в договоре купли-продажи и полученная ИП), подлежит обложению УСНО (6% от продажной цены).

То есть, купив, к примеру, нежилое помещение в кредит за 30 000 000 руб. (года на четыре, и уплачивая проценты по указанному кредиту, неся расходы по ремонту указанного помещения), используя его для предпринимательских целей (для сдачи в аренду) и при последующей продаже указанного помещения за 40 млн руб., предприниматель будет уплачивать УСНО в размере 2 400 000 (6% от 40 000 000 руб.)!

Вот такая арифметика!

2. Бывают другие случаи, например: индивидуальный предприниматель-«упрощенец» использует в коммерческой деятельности недвижимое имущество, которое он приобрел еще до перехода на УСН или до того, как стал заниматься предпринимательством. Затем в период применения УСН он продает эту недвижимость, в связи с чем возникает вопрос о налогообложении полученной за нее суммы.

Существует два подхода к его решению.

Вариант 1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не по УСНО. При этом если объект находился в вашей собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого – льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а до ее введения – имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вариант 2. Поскольку недвижимость использовалась «упрощенцем» в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога, а не НДФЛ. При этом, как уже было сказано, нельзя воспользоваться льготами по пп. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Более того, в данном случае существует риск лишиться возможности работать на «упрощенке» (из-за превышения предельных сумм ваших доходов вы утратите право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала). В связи с этим у вас возникнет обязанность по доплате налогов по общей системе налогообложения (п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ).

ФНС России придерживается позиции, согласно которой для этого к моменту продажи индивидуальный предприниматель должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (письмо от 19.08.09 г. № 3-5–04/1290@ (п. 1)).

Если указанные требования не выполняются, то, скорее всего, налоговые органы откажут вам в льготах по НДФЛ и пересчитают «упрощенный» налог, включив доходы от реализации недвижимого имущества. То есть налоговики будут действовать в соответствии с вариантом 2.

3. Очень часто продавцы коммерческой недвижимости попадают в очень неприятное положение, договорившись с покупателем о цене, еще хуже – взяв задаток, когда они узнают, сколько им придется платить налогов и сколько они реально получат прибыли от такой сделки. Налоговый анализ сделки может не соответствовать намерениям продавца и сделка срывается, это влечет финансовые потери, связанные с полученным продавцом задатком. В разных случаях минимизация налогов может занять от недели до 1 года, а покупатель вряд ли будет ждать так долго.

Поэтому перед любой коммерческой сделкой еще на стадии формирования цены обратитесь к опытному специалисту, узнайте размер предстоящих налогов и возможности их оптимизации.

 

Об издании

Новости Сибири: события, подробности, факты

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК" Адрес учредителя: 630015, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр. Дзержинского, д. 1/3, оф. 710

Адрес редакции: 630015, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр. Дзержинского, д. 1/3, оф. 710

Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна

e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации. При перепечатке с сайта, гиперссылка на публикацию или указание источника обязательны