Оспаривание кадастровой стоимости – разумное уменьшение налогового бремени - Эпиграф.инфо

wrapper

Повышение кадастровой стоимости для объектов недвижимости стало серьёзным препятствием для развития бизнеса. Сегодня оспаривание кадастровой стоимости здания или земельного участка – законный вариант снизить налоговую нагрузку, а это важнейшая и актуальная проблема для многих предпринимателей.

 

Независимая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости является необходимым условием процесса оспаривания кадастровой стоимости, так как признание рыночной стоимости в качестве кадастровой считается основанием для её пересмотра.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще, чем один раз в течение трёх лет (в городах федерального значения – не чаще, чем один раз в течение двух лет) и не реже, чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка.

На сегодняшний день ситуация, когда кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную стоимость, является достаточно распространенной. Основная причина расхождений в определении кадастровой стоимости связана с невозможностью детально изучить индивидуальные особенности ценообразующих факторов, влияющих на стоимость конкретного объекта недвижимости при массовой кадастровой оценке. При этом на результаты оценки могут повлиять самые различные факторы: обременения, наличие коммуникаций, физическое состояние, рельеф местности, близость к основным транспортным магистралям, окружение и многие другие. Есть ещё методологические вопросы, связанные с проведением массовой оценки. Так, при определении кадастровой стоимости объекта ОКС сумма НДС включается в кадастровую стоимость объекта. Получается, что налог будет уплачен с суммы НДС, что является некорректным.

Оптимальный способ оспаривания кадастровой оценки – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в 2014 году введена возможность досудебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления. Количество обращений в комиссию нормативными актами не ограничено.

В случае положительного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная решением комиссии или суда, применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания.

Таким образом, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение Комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться с 01.01.15 г.

Оспаривание кадастровой стоимости является ответственным процессом, включающим в себя несколько этапов и работу различных групп специалистов.

На первом этапе оценщики нашей компании проводят предварительный анализ рыночной стоимости объекта оценки, на основании которого определяется величина её отлонения от кадастровой стоимости. Если данная величина имеет отрицательный показатель, то следующим этапом будет исследование целесообразности оспаривания кадастровой стоимости. На данном этапе составляется смета расходов по проведению процедуры оспаривания результатов кадастровой стоимости в досудебном порядке, в состав которых включаются: проведение независимой оценки рыночной стоимости объекта оценки, получение положительного экспертного заключения на отчёт об оценке в саморегулируемой организации оценщиков (далее – СРОО), представление интересов заказчика в комиссии.

В ходе проведенного анализа протоколов заседаний комиссии по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по Новосибирской области в 2015 году сотрудниками нашей компании были выявлены следующие ключевые показатели:

– в результате вынесенных положительных решений наблюдается падение налоговой базы (суммарной величины кадастровой стоимости) приблизительно на 54%.
– суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 4,358 млрд руб.;
– после рассмотрения спора – около 2,343 млрд руб.
– по городу Новосибирску удельный показатель рыночной стоимости земли (далее – УПРС) с разрешённым использованием под многоквартирные средне- и многоэтажные дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными, помещениями, соответствует средневзвешенному значению 3500 руб. за 1 кв м.
– по городу Новосибирску УПКС рыночной стоимости земли с разрешённым использованием для обслуживания промышленных площадок соответствует средневзвешенному значению 1000 руб. за 1кв. м.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений) в рассматриваемом периоде значительно меньше.

Из общего числа заявлений, принятых комиссиями к рассмотрению за указанный период, положительное решение о пересмотре величины кадастровой стоимости и, как правило, установления стоимости объекта в размере рыночной, принято в отношении 31%.

Столь низкий процент можно объяснить следующими основными причинами. Во-первых, c момента образования комиссий существенно изменилась их роль в процессе контроля качества отчетов об оценке. Если раньше комиссии играли техническую роль, а весь контроль выполнялся СРОО, то теперь комиссии проводят проверку даже тех отчётов об оценке, на которые были выданы положительные заключения СРОО. Во-вторых, как правило, основными нарушениями в составлении отчёта об оценке, по мнению членов комиссии, является: некорректный выбор объектов-аналогов и недостаточно обоснованное использование значений корректировок.

В случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде.

Очевидно, что составленный в надлежащем качестве отчёт об оценке может служить залогом в принятии положительного решения в пользу пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Олег Филиппов, Замгендиректора ООО «Сибирская Юридическая Компания-Оценка»

Об издании

Новости Сибири: события, подробности, факты

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.