wrapper

С 1 января этого года оценщики трудятся в новых условиях: рынок из предпринимательского стал профессиональным. В отношении к законодательным новеллам оценщики не единодушны. Неоднозначно специалисты оценивают влияние кризиса на рынок: для кого‑то он станет трамплином, кого‑то похоронит. И лишь оценивая следующий год, почти все эксперты придерживаются пессимистических прогнозов. Тем не менее и здесь есть надеющиеся на позитивное развитие событий.

С чистого листа

Новый закон об оценочной деятельности вступил в силу в январе этого года. Он исключил из числа субъектов оценочной деятельности юридические лица. Субъектами оценочной деятельности теперь могут быть только физические лица, т. е. специалисты, имеющие соответствующее образование, являющиеся членами СРО и застраховавшие профессиональную ответственность на сумму не менее 300 тыс. руб. Закон не воспрещает заниматься оценочной деятельностью и юридическим лицам. Для этого компании достаточно иметь в штате не менее двух специалистов-оценщиков, отвечающих требованиям закона. Проработав почти год по новой схеме, оценщики все еще воспринимают Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» неоднозначно.

Так, заместитель генерального директора по оценочной деятельности ЗАО «Сибирская Юридическая Компания» Олег Филиппов полагает, что еще рано говорить о глобальных плюсах или минусах нового закона для самого оценщика. «В данный момент среди оценщиков много как сторонников, так и противников перехода к саморегулированию. Профессиональный рынок оценочных услуг начал формироваться только с принятием поправок в 2006 году. Поскольку теперь результат деятельности оценщика зависит от его знаний и опыта, декларированный законом переход от предпринимательской деятельности оценщика к профессиональной является достижением в развитии оценки в России. Переход к саморегулированию способствует развитию цивилизованного рынка оценки. Саморегулируемые объединения оценщиков создавались в России в течение всего прошедшего десятилетия. Это РОО, РКО, СМАОс, МСО, ОПЭО, Сибирь. Весной этого года, накануне празднования 15‑летия оценочной деятельности был создан Национальный совет по оценочной деятельности. С его созданием саморегулируемые объединения оценщиков получили возможность защиты интересов и прав оценщиков, популяризацию профессии оценщика путем информирования общества о стандартах и правилах профессиональной деятельности, деловой этики, о механизме контроля членов саморегулируемых организаций и механизмах защиты потребителей от недобросовестных либо не профессиональных действий оценщиков», – рассказывает специалист.

При этом, как надеется директор ООО «Медведев и Партнеры» Сергей Медведев, качество оценки осталось прежним. «Формальностей и формализма стало больше. Это приводит к увеличению трудоемкости и сроков выполнения заказов. Если 7 лет назад оценка квартиры делалась на 10‑ти страницах, за 1 день и 400 рублей, то сейчас – от 50‑ти страниц, от 3‑х дней и от 2500 рублей. А адекватней ли стала оценка? Нет. Других заметных изменений не видно. На основных оценочных порталах (http://www.appraiser.ru, http://www.labrate.ru) в форумах среди оценщиков доминирует недовольство новыми стандартами оценки (ФСО), не учитывающими (или неправильно регламентирующими) массу нюансов оценочной деятельности; взносами в компенсационный фонд и одновременной страховкой ответственности. Люди относятся к этим тратам как к потерянным деньгам, не видят их смысла и необходимости. Например, я оценивал и ТЦ «Москва», и БЦ «Кобра», и больше 100 га городской земли – свыше миллиарда рублей каждый объект – компенсационных фондов всех оценщиков РФ не хватит, чтобы покрыть потенциальные убытки от моих оценок (и в чем же тогда для меня смысл компенсационного фонда?). ФСО активно критикуются. Озвучиваются предложения возврата к прежним нормам оценки или переход на прозрачные и более или менее отработанные международные стандарты (МСО), адаптированные к российской действительности».

Директор ООО Центр независимой оценки «Ассоль» Ольга Ахметзянова согласна с коллегами: «Кроме повышения стоимости вхождения на рынок, переход на саморегулирование для оценщиков пока ни чем существенным не ознаменовался, а закон повысил требования к качеству этой услуги. Требования к оценщику ужесточились, а вот система профессионального обучения (семинары, курсы повышения квалификации) находится на очень низком уровне. То, что предлагают нам москвичи с участием европейских институтов, слишком дорого для большинства зауральских оценщиков», – считает О. Ахметзянова.

Директор ООО Агентство независимой оценки «Аргумент» Николай Корольков считает, что если какие‑то отрицательные моменты перехода на саморегулирование и имеют место быть, то это временная ситуация, которая в будущем стабилизируется. «К положительным моментам можно отнести следующее. Более года существует саморегулирование, и со стороны общественности и самих оценщиков к этому процессу пока нет отрицательных эмоций, что говорит о следующем: саморегулирование, видимо, состоится как институт управления. Еще один положительный момент – саморегулируемые организации по своей численности практически сформировались. Уже обозначено количество саморегулируемых организаций, которые присутствуют на оценочном рынке. В дальнейшем произойдет их качественный рост. Процесс развития саморегулирования продолжается и оценщики, члены сообществ, начинают понимать, что результаты деятельности саморегулирования в будущем отразятся на профессиональной деятельности каждого оценщика, на его позиционировании, и в конечном итоге – на его благосостоянии», – думает руководитель оценочной компании.

Директор по маркетингу ООО «Центр экспертизы собственности» Елена Макарова считает, что саморегулирование сделало свое дело и оценка стала взвешенной. «Мнение оценщиков более консервативно, они стали меньше полагаться на прогнозные данные», – говорит Е. Макарова.

Директор ООО «Информационно-Аналитическое Бюро» Александр Гладкий ожидал перемен в части контроля за качеством профессиональной деятельности и в части финансового обеспечения такой деятельности. «Контроль пока носит «отложенный» характер – разрабатываются новые стандарты, программы обучения. Появление финансового барьера для входа в профессию – обязательные взносы в компенсационный фонд, ежегодные членские взносы и оплата страхования ответственности оценщика привели к тому, что фирмы, державшие лицензию на оценочные работы в кармане (на всякий случай) отказались от непрофильной деятельности», – заключил А. Гладкий.

Что день текущий приготовил

Финансовая ситуация в стране не могла не отразиться на развитии рынка оценки. В прошлом году рассматриваемый рынок рос, а его объем в РФ по итогам года приблизился к 7 млрд руб. В этом году динамичное развитие осенью существенно замедлилось. Более того, часть оценщиков полагает, что рынок даже сократился.

«За последние несколько месяцев рынок «просел» на 20‑40%, что связано с падением деловой активности на рынке недвижимости. Больше всего не повезло компаниям, которые специализировались на кредитных сделках. Однако пока оценщики не снижают стоимости своих услуг», – замечает О. Филиппов.

Аналогичные данные приводит и Е. Макарова: «По нашей оценке, рынок «просел» примерно на 30%. Прогнозы не оправдались. Первое полугодие 2008 года не обмануло ожиданий и в некоторых секторах превосходило их, но кризис внес свои коррективы и итоговые цифры оказались ниже тех, которые можно было спрогнозировать по тренду первого полугодия».

По мнению С. Медведева, по объемам заказов за первые три квартала рост в 2008 году составил около 20%: «Как и предполагалось, локомотивом роста объемов оценки выступил банковский сектор (оценка залогового обеспечения). Ценовой рост услуг незначительный – в Новосибирском регионе оценщиков слишком много. Они мешают друг другу, страдают качество и ценовая политика».

Заместитель директора ООО «Сибирский оценщик» Вера Вольнова отметила, что в 2008 году бурного роста оценочных компаний не наблюдалось. «Однако, появилось несколько новых фирм, что закономерно, так как оценочная деятельность является новой, развивающейся отраслью математических исчислений. Прогнозы о росте рынка оценочных услуг, видимо, были связаны с распространением ипотеки, что происходило в начале года, когда росло ипотечное кредитование, требующее активного участия оценщиков в сделках. К сожалению, следует отметить, что в конце текущего года при сворачивании ипотечных программ из‑за финансово-экономического кризиса надеяться на увеличение рынка оценки не приходится», – осторожно констатирует В. Вольнова.

Генеральный директор ЗАО КА S&G Partners Элла Гимельберг уверена: рынок вырос примерно на 15‑20 %, что связано в первую очередь с прекращением большинства банков кредитовать реальный сектор. На 2009 год мы предполагаем резкое сокращение объема рынка оценочных услуг в связи с коррекцией цен на услуги оценщиков на 25‑30 % в сторону понижения. «Рынок будет сворачиваться, – прогнозирует Э. Гимельберг. – Большинство мелких компаний уйдут с рынка. Выживут только наиболее сильные игроки, впрочем, как в любой отрасли экономики».

А. Гладкий считает, что это уже происходит. «По отзывам наших коллег, сворачивают деятельность оценщики в районных центрах, что, конечно же, не радует. Хочется все же, чтобы в районах жизнь развивалась так же, как и в мегаполисе», – с сожалением замечает оценщик.

Управляющий партнер ГК «Баланс» Владимир Кизь констатировал, что прогнозы по динамике роста оправдывались в течение первого полугодия. «В силу нашей специализации (оценка бизнеса, акций) мы пока не ощутили холодного дыхания кризиса, сделки по купле-продаже бизнеса актуальны и в текущей ситуации. Однако на 2009 год прогноз в целом неблагоприятный. На мой взгляд, роста рынка не будет, а расстановка сил, видимо, изменится. Это может случиться, когда оценочные компании, активно работающие на рынке недвижимости, утратят лидирующие позиции», – предположил оценщик.

О. Филиппов думает, что изменение баланса сил на рынке неизбежно: «Рынок идет по пути, характерному для всех отраслей: выделение нескольких основных компаний, обладающих именем и репутацией. Новым оценочным компаниям будет очень сложно пробиться, так как накопленный опыт, достигнутый уровень и профессионализм играют для заказчиков немаловажную роль».

А делать что?

Прогнозы – вещь неблагодарная, что наглядно продемонстрировал 2008 год. Наиболее пострадавшими сегментами рынка оценки специалисты назвали услуги, связанные с оценкой залогового имущества для банковского сектора. Практически перестал существовать рынок оценки жилых помещений в целях ипотечного кредитования, резко сократилось количество работ, связанных с инвестиционной оценкой.

«Безусловно, наибольшие потери понес сегмент оценки недвижимости, – думает В. Кизь. – И стагнация здесь продлится еще минимум год. Возможное увеличение спроса на отдельных сегментах сдерживается кризисом ликвидности на предприятиях».

«Поток таких заказов значительно уменьшился, – говорит Н. Корольков. – Но, как правило, у оценщиков деятельность диверсифицирована, и оценка производится не только для целей залога, существует масса других задач, в том числе и для целей сделок с федеральным, областным, муниципальным имуществом, оценка в спорных ситуациях, оценка для оптимизации стоимости имущества предприятий для целей МСФО. Безусловно, снижение есть, но нельзя сказать, что оно катастрофическое и может привести к закрытию оценочных предприятий, к сворачиванию их деятельности».

С. Медведев также отметил, что с уменьшением объемов кредитования снизилась выручка многих игроков рынка оценки. «Особенно это относится к чисто «ипотечным» оценщикам. Корреляция здесь очень жесткая. На подходе сокращение штатов. С другой стороны, оценщики ущерба автотранспорта, работающие со страховыми компаниями по линии ОСАГО, еще практически не заметили кризиса. Есть иные специфические профессиональные неудобства… На рынке резко сократилось количество реальных сделок. В открытых источниках фигурируют, в основном, цены предложений. Они отличаются от цен спроса, зачастую – на десятки процентов. Точность оценок объективно понизилась. Теоретическая скидка с цены предложения может не иметь ничего общего с реальной. Появились «замаскированные» скидки – бесплатные парковки при покупке квартир, рассрочки с фиксированной ценой и т. п. Применение методов доходного подхода стало весьма проблематичным. Официальные прогнозы по инфляции, ВВП, ценам на нефть и т. д. меняются по нескольку раз в месяц. В условиях острой нестабильности опираться на фундаментальные факторы нереально … Кстати, это одна из основных причин невыдачи кредитов реальному сектору – невозможно просчитать риски, ведь неизвестно как изменится выручка заемщика, из которой он должен погашать задолженность, и насколько понизится стоимость залогового обеспечения», – описал текущую ситуация руководитель.

О. Ахметзянова думает, что для рынка оценки новые экономические условия – это трамплин. «Кто‑то его не сможет преодолеть, а кто‑то поднимется на небывалые высоты. Сейчас есть все основания предполагать повышение спроса на высокопрофессиональную качественно новую услугу по оценке экономической эффективности проектов выхода из кризиса. Ведь именно инструменты доходного подхода – построение денежных потоков, анализ рынка и срочный и долговременный прогноз в отрасли, позволяет оценщикам активно помогать предприятиям, попавшим в сложные ситуации и стремящимся найти оптимальный путь выхода из кризиса. Ну а для тех, кто ищет «выход» в реструктуризации бизнеса для оценки активов, как материальных, так и нематериальных, уже есть многолетний опыт в оценочной деятельности – как в нашей стране, так и за ее пределами.

О. Филиппов придерживается солидарной позиции: «В условиях кризисной ситуации в стране, когда налицо явные признаки провала рыночной экономики и одним из возможных способов выхода из кризиса могло бы явиться использование института профессиональной оценки стоимости имущества. Если бы в практику бухгалтерского учета и нормативную базу оценки стоимости имущества своевременно было бы внедрено понятие, аналогичное «справедливой стоимости», используемое в МСФО, такие последствия помогли бы многим крупным и средним компаниям повысить свою инвестиционную привлекательность, как для внутренних, так и для внешних инвесторов».

С. Медведев рекомендует попробовать избавиться от избыточных активов, заморозить неоднозначно окупаемые в короткие сроки инвестиции, пересмотреть планы на ближайшее будущее в сторону более экономичных продуктов (хоть квартиры, хоть продукты питания), работать, рассчитывая исключительно на собственные ресурсы, готовясь к худшему. «Оценщики тут особо не нужны, – улыбается он. – Больше – консультанты по оптимизации ФХД. Впрочем, актуализация инвестиционных проектов (только очень грамотная) просто необходима. Иначе потери могут стать катастрофичными. Переждать кризис не удастся, в нем придется жить и работать. В России он продлится не меньше периода низких цен на баррель нефти марки Юралс. Однако есть и хорошие моменты. Так дешево как сейчас и в ближайшие месяцы купить землю не получится долго, а может и никогда».

Э. Гимельберг в качестве антикризисных программ для реального сектора предлагает финансовую санацию предприятий, реструктуризацию задолженности и перекредитование в банках.

В. Вольнова думает, что выработка антикризисных мер для хозяйствующих субъектов в сегодняшних условиях – это прерогатива государства и финансовых институтов. «Оценщик же может выступать лишь как некий консультант, который с точки зрения доходности или стоимости бизнеса поможет предприятию остановиться на том или ином варианте применения продукта», – подытоживает она.

Надежды оценщиков питают?

Экономика страны в непростой ситуации. Кризисные явления начинают принимать системный характер. Останавливаются инвестиционные проекты, нарастает угроза существованию предприятий, не имеющих или не получающих государственной поддержки. Финансовые рынки не могут дать твердых ориентиров, что затрудняет анализ. Отсутствие готовых прогнозных данных затрудняет работу оценщиков и настраивает их на пессимистичные прогнозы в отношении следующего года.

Так, О. Филиппов предвидит в 2009 году вероятность отката рынка назад. «Пытаясь, удержатся на плаву некоторые компании будут пытаться сохранить свои позиции на рынке путем нецивилизованных механизмов прошлого. Видимо, возрастет спрос на оценку активов корпоративных клиентов, будет востребована оценка у государственных и отраслевых компаний. Существенных изменений среди игроков не произойдет, но какого‑то естественного отбора ожидать стоит», – не исключает он.

«Все будет хуже, чем кажется сегодня, – предполагает С. Медведев. – У меня прогнозы пессимистичные. Динамика 1‑го полугодия 2009 года – однозначно отрицательная. Рынок оценки уменьшится не на проценты, а на десятки процентов.

Сначала начнет выздоравливать Америка, параллельно возобновится устойчивый рост цен на нефть, отскочит фондовый рынок, потекут деньги по «кровеносной системе экономики» – активизируется выдача кредитов, обозначится выход из рецессии, в которую мы только входим. Спрос на оценочные услуги вернется только с подъемом экономики страны.

Сейчас банки затаились – установка не столько заработать, сколько сохранить то, что есть. Весь рынок в ожидании снижения цен на активы (соответственно и залоги). Кредитные ставки растут, залоговые дисконты тоже.

Изменится ли количество оценщиков? До сих пор их становилось только больше. Почему‑то бытует мнение, что оценщики зарабатывают легко и много. Куда же они денутся? Где сейчас лучше? Отлив опускает все лодки…

С другой стороны, в Новосибирске оценочный бизнес – это малый бизнес. Гибкий и мобильный по определению. Чтобы вырваться из рамок предопределенности, нужна диверсификация. Только добившись успеха в другой области, появляется возможность сравнивать и принимать решение об уходе из прежней. Кризис выступает катализатором таких процессов».

В. Кизь согласен с коллегой: «Многие небольшие компании будут вынуждены уйти с рынка. Переживут кризис компании, которые в условиях бурного роста не забывали думать о своей эффективности».

Н. Корольков полагает, что динамика, скорее всего, будет по сравнению с текущим днем как минимум стагнирующая, или даже ниспадающая (до какого‑то момента). «В прежнем объеме оценки в 2009 году не будет, что скажется и на количестве оценщиков. Произойдет некоторое уменьшение количества организаций, которые так или иначе до сего момента позиционировались на рынке оценки. Может быть, организации расширят свою деятельность и будут заниматься ни только оценкой, но и другими консультационными услугами, смежными с оценкой», – не исключает такого развития событий Н. Корольков.

«Динамика по сравнению с первым полугодием 2008 года будет безусловно отрицательной, – придерживается негативного сценария Е. Макарова. – Мы полагаем, что рынок достигнет дна в первом квартале 2009. Количество игроков уменьшится. Эта тенденция характерна не только для оценочного бизнеса, но и продиктована экономической ситуацией в целом. В этом рынок оценки будет повторять судьбу рынка вообще».

А. Гладкий полагает, что до весны на рынке недвижимости следует ожидать затишья и стагнации цен. «Ситуация такова, что продать быстро по рыночной стоимости вряд ли удастся, поскольку круг покупателей сузился за счет уменьшения числа приобретающих недвижимость для перепродажи а не для жилья или организации бизнеса. Сроки для продажи по рыночной стоимости увеличатся, а, так называемая прибыль девелопера снизится, следуя общим тенденциям в экономике. Думаю, что число оценщиков сократится, но за счет тех, кого и раньше вряд ли считали «игроками». Абсолютно уверен, что работающие стабильно компании продолжат свою деятельность на высоком профессиональном уровне», – комментирует эксперт по оценке недвижимости.

В. Вольнова учитывает прогноз «нулевого роста экономики» на будущий год и считает, что руководитель любой оценочной компании будет стремиться как минимум – сохранить коллектив и как максимум – сохранить объемы работ. «Оценщики будут вынуждены пойти на некоторое снижение рентабельности своей деятельности из‑за уменьшения заказов. Возможно, отдельные оценочные компании уйдут с рынка, чтобы заняться более прибыльным делом, но тот, кто начинал оценку в Новосибирске, кто полюбил эту очень трудную, но очень интересную профессию, едва ли сможет с ней расстаться», – не скрывает сдержанного оптимизма топ-менеджер.

«Мы ожидаем сокращения рынка в начале года, и резкое увеличение к марту-апрелю, – представляет свой прогноз Э. Гимельберг. – Деньги с рынка никуда не ушли. Банки накопили колоссальную ликвидность и «сидят на своих подушках». Делать это вечно – невозможно. Деньги должны работать, т. к. самим банкам они тоже достались небесплатно. Рынок кредитования воспрянет в марте, будет более щепетильным в выборе проектов, но он будет. Следовательно, у многих средних и мелких компаний, которые живут на потоках заказов от банков, есть шанс выжить».

«В любом случае, рынок услуг по оценке будет востребован, и чем дальше, тем больше и на более высоком уровне», – с неиссякаемой верой в будущее подтверждает прогноз коллеги О. Ахметзянова.

Благодарим за помощь в написании материала Новосибирское региональное отделение общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Ольга Еренкова 

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.