wrapper

«Живой» строительный задел будет исчерпан застройщиками в течение 2010 года, а новых строек сейчас практически нет В 2011 году рынок столкнется с дефицитом новых площадей, это приведет к резкому росту цен, а рентабельность инвестиций в строительство вырастет минимум до 20%, считают эксперты. Эти соображения заставили оживиться внешних инвесторов, которые прицениваются к недостроям.

А строители готовы отдать им всю рентабельность стройки.

Новосибирский рынок недвижимости переживает ренессанс: цены на вторичную недвижимость начали расти в сентябре и, по данным RID Analytics, они росли 2 месяца подряд. По данным аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость», в октябре средняя цена предложения на вторичном рынке жилья увеличилась на 0,8% по сравнению с аналогичным показателем в сентябре.

Согласно данным АН «Доктор Ключ», за период с августа по октябрь горожане раскупили практически все самые дешевые квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Впервые в этом году тенденция роста продаж жилой недвижимости была отмечена аналитическим отделом компании по итогам августа, в последующие два месяца этот положительный тренд сохранился.

«Речь не идет об ажиотажном спросе на жилье, который был на рынке в 2007-2008 годах, – поясняет директор АН «Доктор Ключ» Илья Балахонов, – правильнее было бы говорить об уверенной потребительской активности в сегменте недорогого жилья, которая сохраняется на протяжении достаточно длительного времени. Наиболее востребованы сегодня квартиры стоимостью от 800 тыс. до 1,7 млн руб. Стремление новосибирцев покупать квартиры в настоящий момент связано с целым рядом факторов. Во-первых, сегодня на рынке сформировалась наиболее выгодная цена. Цены на жилье снижались в течение очень долгого времени. Во-вторых, опять же после большого периода стагнации, активизировался ипотечный рынок, который к тому же получил подпитку в виде областной программы субсидирования первоначального взноса при покупке квартиры в кредит в новом доме».

Добиться роста продаж строительной сфере помогла в том числе обладминистрация. Сначала она стала предоставлять госгарантии застройщикам: в 2009 году под госгарантии строителям было выдано 6 кредитов общим объемом почти 300 млн руб.

Затем область нашла средства на субсидирование ставки по кредиту, и даже ввела беспрецедентные меры – единовременную безвозмездную субсидию в 300 тыс. руб. Всего на начало ноября обладминистрация выдала 568 таких субсидий. По статистике администрации, благодаря этому в строительство удалось привлечь 1,1 млрд руб. Всего, с учетом всех мер, по подсчетам обладминистрации, на поддержку строительной отрасли было направлено более 2 млрд руб. В следующем году на господдержку будет потрачено 500 млн руб., говорил Губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский в октябре, а всего на госгарантии будет потрачено 1,5 млрд руб.

В следующем году власти Новосибирской области даже планируют создать специальное агентство жилищного строительства, которое займется поддержкой жилищного рынка региона путем выкупа земли под строительство жилья, сообщил в октябре В. Толоконский. Агентство будет заниматься подготовкой участков под малоэтажное домостроение.

Начала восстанавливаться и ипотека – по ЦБ, за 9 месяцев 2009 года в Новосибирской области выдано ипотечных кредитов на сумму 2,64 млрд руб. В III квартале, по статистике Центробанка, было выдано 890 млн руб., что лишь немногим меньше, чем за все I полугодие 2009 года.

Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования (НОАИК) недавно снизило нижний порог ставки по ипотечным займам до 9,55% годовых, рассказал генеральный директор НОАИК Алексей Струков. «Сибирский банк Сбербанка России» также пошел на уменьшение минимального размера первоначального взноса – 15% для молодой семьи и 20% для остальных заемщиков. Таким образом, с учетом «губернаторской» субсидии, ипотечный заем для жителей Новосибирской области теперь может «стоить» 1,55% годовых, а первоначальный взнос можно полностью компенсировать средствами областного бюджета.

В начале ноября в Новосибирске впервые была опробована трехсторонняя схема финансирования объектов, договор о совместном финансировании строительства двух жилых домов заключили АИЖК, МДМ Банк и «Сибакадемстрой».

Благодаря всем этим мерам в Новосибирской области, видимо, удастся ввести психологически важный для чиновников 1 млн кв. м. По оперативным данным департамента, за 10 месяцев в регионе введено в эксплуатацию 726 тыс. кв. м жилья. Центром жилищного строительства остается Новосибирск, где сдано 450 тыс. кв. м (62% от общих показателей). Пока власти более осторожны – вице-губернатор, глава департамента строительства и ЖКХ Владимир Анисимов сообщил, что предварительный прогноз ввода на 2010 год составляет 850 тыс. кв. м, но не исключил, что он будет уточнен в большую сторону

«Более 60% ввода (446 тыс. кв. м) – это многоквартирные дома, около 40% (283 тыс. кв. м) – индивидуальное жилищное строительство, – подчеркнул В. Анисимов. – Думаю, что в целом по области до конца года мы должны ввести в эксплуатацию не менее 1 млн кв. м жилья».

При этом количество строительных резервов в ближайшее время будет существенно сокращаться. По данным обладминистрации, строительный запас в Новосибирской области составляет около 3 млн кв. м (326 домов в Новосибирске и 58 за его пределами). В высокой степени готовности 30% домов, 80 зданий на «нулевом» цикле строительства.

«Думаю, что в 2010 году будет введено 780 000 кв. м жилья. Строительство 161 дома остановлено, от 67 до 70 зданий строятся интенсивно, – рассказывает начальник инспекции Госстройнадзора по Новосибирской области Виталий Ивлев. – Стройка остальных 100 домов ведется, на наш взгляд, для виду, чтобы мы не вынесли решения о приостановлении работы: там трудятся по 3-5 человек». Игроки рынка рассказывают, что в Новосибирске существует стройка, на которой для создания видимости постоянно впустую работает подъемный кран. При этом в последние полгода было начато строительство 20-25 жилых домов.

Хотя власти спешат успокоить скептиков тем, что в Новосибирской области создан задел 3 млн кв. м, эксперты говорят, что значительную долю этого задела составляют объекты, которые в силу их спорного статуса или отсутствия застройщика не смогут быть достроены быстро. Таким образом, реальный объем задела гораздо ниже. В том числе в связи с этим ввод жилья упадет в следующем году на 10–15%.

Эксперты считают, что сейчас достраиваются более ликвидные объекты высокой степени готовности. Новые проекты почти не реализуются, что через несколько месяцев опять приведет к дефициту новых безубыточных строек.

Ресурсы последних приостановленных сейчас строек будут исчерпаны через год: до конца этого года и весь следующий в Новосибирске будет достроено все «живое», что есть – это примерно 1,3 млн кв. м из общих 3 млн кв. м а новых строек начато крайне мало, говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Оставшиеся стройки объемом 1,7 млн кв. м с огромной вероятностью не будут достроены в ближнесрочной перспективе, говорит эксперт.

«До кризиса застройщики часть своих оборотных средств пускали в строительство объектов, а часть – на покупку земли. Когда рынок упал, у них не осталось средств, чтобы достраивать объекты. В итоге больше половины начатых сейчас объектов уже приобрели в потребительской среде статус долгостроя, их уже никто не купит. Не меньше 80% этих объектов потеряно на продолжительный срок», – аргументирует позицию С. Дьячков.

В начале 2011 года рынок почти наверняка столкнется с дефицитом «живых» строительных предложений, считают эксперты. Начинать строить нужно уже в 2010 году, чтобы вывести готовые объекты на рынок к рывку спроса, считает С. Дьячков. Сейчас, по его оценкам, рентабельность инвестиций в строительство составляет 10%, в течение 2010 года она будет плавно расти до 15%, а с 2011 резко увеличится не менее чем до 20%.

Правда, это будет рентабельность собственных средств, стройка в кредит не принесет инвестору прибыли, предупреждает Дьячков. По его мнению, примерно такими же темпами будут расти цены на жилье.

А президент группы компаний «Метаприбор» Владимир Мартыненков считает, что оптимальные условия для начала строительства сложились как раз сейчас, когда цены на стройматериалы достигли минимума, но имеют тенденцию к росту. Он согласен с тем, что инвестору реально будет через пару лет получить рентабельность 20%. «С начала осени потенциальные инвесторы, чаще всего не связанные со строительным бизнесом, проявляют интерес к долгостроям, в которых более половины квартир не продано, – утверждает В. Мартыненков. – Мы тоже ведем переговоры о привлечении инвестора к строительству жилого дома на Военной горке – здание в 30 000 «квадратов» сложно достроить самостоятельно. Речь идет о внешних вложениях в 500 млн руб. Один из наших потенциальных инвесторов управляет средствами негосударственного пенсионного фонда. Неудивительно, что товарищи, имеющие в настоящее время капитал, интересуются именно строительством жилья, ведь отдачу можно получить уже на этапе строительства. Мы готовы отдать инвестору всю рентабельность, получив лишь средства на текущее содержание, в наше трудное время возможность завершить стройку – уже большое благо для строителя. Поэтому условия сейчас для инвесторов самые благоприятные».

При этом количество потенциальных конкурентов на строительном рынке постоянно снижается – в 2009 году Арбитражный суд уже зафиксировал многократный рост количества дел о банкротстве строительных организаций. «В основном это мелкие и средние организации, которые не имели ресурсов, чтобы ждать оживления рынка, они не доживут до роста спроса. До кризиса в Новосибирске строили все подряд, сейчас останутся только крупные игроки» – говорит С. Дьячков.

Юрий Лобанов, Елена Богданова

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.