wrapper

Рынок торговых комплексов Новосибирска

Еще несколько лет назад сегмент торговых комплексов рынка недвижимости столицы Сибири был ненасыщен и переживал оптимистичный рост. Количество таких объектов для полуторамиллионного города было относительно невысоко. Однако введение в 2011 году значительного объема торговых площадей и ухудшение экономической конъюнктуры в этом году не могли не внести поправок в ситуацию.

21 14

Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 г. с открытием первых профессиональных торговых центров. Согласно отчету Knight Frank Research, 2012, Новосибирская область вошла в ТОП-7 регионов России, благоприятных для инвестиций в недвижимость. Однако по мере насыщения рынка и ужесточения конкуренции открытым 7–9 лет назад ТЦ все сложнее удерживать свои позиции. Самым крупным из них является ТРЦ «Мега Новосибирск» (101 тыс. м2).

Выход на рынок в 2011 году ТЦ «Аура» (62 тыс. м2) и Sun City (90 тыс. м2) перетянул часть покупателей из более «старых» торговых центров и заставил ряд торговых операторов сменить арендодателей. В результате в новых качественных объектах может быть очередь из арендаторов, а в некоторых старых – с точностью до наоборот.

Обеспеченность помещениями в торговых центрах Новосибирска сегодня равна 0,9 м2 на одного жителя. В Краснодаре аналогичный показатель составляет 1,5 м2, в Екатеринбурге и Санкт-Петербурге – 1,1 м2, в Москве и Томске – 0,8.

Начало ослабления курса рубля летом 2014 г. привело к тому, что в коммерческую недвижимость потекли средства частных инвесторов. Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продаже в III квартале 2014 года составила 87 тыс. руб. за м2, что на 3,3% выше аналогичного показателя I квартала 2014. На рынке аренды рост средних арендных ставок за последние полгода составил 7,8%, на рынке офисов – 6,7%. Вместе с тем аналитики сомневаются, что всем новым ТЦ хватит арендаторов…

Status quo

Так какова реальная ситуация на рынке торговых комплексов города? Он дефицитен, насыщен, недооценен, переоценен? Есть ли ниши для его развития?

Как отмечает руководитель Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова, «рынок торговых комплексов в Новосибирске находится в состоянии относительного равновесия. Наблюдается разделение торговых центров на успешные и не слишком удачные. Если в первой категории существует лист ожидания, то во второй – пустующие площади. В среднем заполняемость находится на уровне 95,5%.

Хотя существуют ставки менее 1000 руб./м2, а для самых успешных ТЦ – минимум 4 000 руб./м2, средние арендные ставки колеблются вокруг цифры 1 600 руб. за м2 в месяц. Есть небольшой дефицит торговых комплексов в Советском и Первомайском районах, а также продуктовых гипермаркетов в быстрорастущих жилых микрорайонах, но текущие строящиеся проекты эту потребность вскоре закроют.

Стоит упомянуть возвращение интереса к формату «стрит-ретейл». Это связано с тем, что вновь введенное жилье часто сопровождается значительным количеством квадратных метров коммерческой недвижимости на первых этажах, и со снижением интереса к торговым центрам как месту закупки скоропортящихся продуктов питания».

Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева также отмечает сегментацию ТЦ на успешные и неуспешные: «Наиболее успешны объекты, которые на этапе строительства имели концепцию и качественную кампанию по подбору арендаторов. Конкуренция между крупными успешными объектами небольшая и зависит от появления в них новых сильных брендов. Поэтому открытие «Галереи Новосибирск» может оттянуть на себя часть покупателей.

В Новосибирске крупные ТЦ почти обречены на успех, так как становятся местом семейного досуга. Чем больше в ТЦ развлекательной или спортивной составляющей, тем он более успешен.
Продолжается освоение удаленных от центра территорий. Строящиеся там небольшие ТЦ нередко оказываются более успешными, чем объекты в центральной части города. Однако есть примеры обратного. Например, в микрорайонах «Снегири» и «Родники» из-за перепроизводства торговых объектов они не заполнены».

По мнению управляющего партнера DSO Consulting Ларисы Трушкиной, так как обороты розницы из-за экономической стагнации и закредитованности потребителей не растут, следует ожидать вытеснения с рынка ТЦ более слабых конкурентов.

Директор компании Nazarov & Partners Александр Назаров уверяет – данный сегмент рынка объединяет в себе высокую насыщенность и хорошие темпы прироста: «Среди отечественных городов-миллионников Новосибирск по итогам 2014 г. войдет в лидеры по объему ввода качественных торговых площадей – более 200 000 м2. Что касается «ниш», то будут развиваться гипермаркеты, дискаунтеры и специализированные комплексы с развлекательной составляющей, направленные на массовый сегмент покупателей».

Новые проекты и их окупаемость

Проанализировав настоящее, хочется заглянуть в грядущее. Запуск каких новых девелоперских проектов ожидается в конце 2014 – начале 2015 года? Какова их окупаемость? Как это повлияет на рынок?

«Одно из самых ожидаемых событий – открытие в IV квартале 2014 года ТРЦ «Галерея» общей площадью 134 318 м2. В Советском районе в ближайшие месяцы ожидается открытие ТРЦ «Эдем» (37 500 м2). По соседству откроется магазин «Быстромолл», – комментирует Татьяна Казакова.
Как дополняет Лариса Трушкина, «ввод площадей торговых центров в Новосибирске в 2014 г. может составить более 200?тыс?м2. В этом году введены в эксплуатацию «Калейдоскоп» на площади Карла Маркса (54?тыс.?м2), «Лента» на «Родниках» (12?тыс.?м2) и второй магазин «Леруа Мерлен» (19 тыс. м2).

Сдача ТРЦ «Галерея Новосибирск» «отъест» значительную часть потребления у таких «стареющих» объектов как «Ройял Парк». А некоторые «старые» объекты, в частности, ТЦ «Москва», еще раньше растеряли свою популярность.

В том числе и из-за перепроизводства площадей конкуренция среди торговых объектов усилится и приведет к снижению рублевых ставок аренды (у самых «слабых» – до 30% от сегодняшних значений), активным маркетинговым кампаниям торговых центров и переделу собственности. «Первая ласточка» – переход к новым собственникам «Ройял Парка» и «Голден Парка».

Хотя ряд девелоперов по-прежнему лелеет амбициозные планы возведения в Новосибирске новых торговых объектов, рынок расставит все по своим местам. Как в случае с два раза ребрендированным, но так и не ставшим удачным торговым центром «Алпи-сити», а также фактически не открывшимся «Гранд Сити – Сибирь».

Успешным объектом из числа вводимых в 2015 г. может стать ТЦ «Эдем», призванный перетянуть жителей Советского района от давно устаревшего Торгового центра Верхней зоны Академгородка.
Типичные сроки окупаемости торговых центров в Новосибирске сейчас находятся в пределах 10 лет. Так, до сих пор не окупился ТРЦ «Ройял Парк» (введен в 2007 г.). В ближайшие годы сроки окупаемости подобных объектов будут только расти».

Подключения, согласования и стоимость строительства

Государство несколько лет подряд пытается повысить место РФ в рейтинге Всемирного банка Doing Business, в частности, в области облегчения согласований и разрешений на строительство, снижения стоимости подключения к энергомощностям. Есть ли какие-либо подвижки и как это влияет на арендные ставки и конкурентную среду?

«С подключением к электромощностям стало чуть легче», – отмечает Александр Назаров. – «При этом сомнительно, что девелоперы добровольно снизят ставки аренды только потому, что строительство объекта обошлось им дешевле… Мы в России!»

«Облегчение реализации новых проектов может привести к росту конкуренции среди небольших объектов», – полагает Елена Ермолаева. – «Что касается крупных ТЦ, то, как правило, их реализуют люди, и раньше успешно решавшие соответствующие проблемы.

Арендные же ставки колеблются в зависимости от платежеспособного спроса и выручки ретейлеров. И имеют свойство падать при росте конкуренции и проблемах в экономике».

Прогнозы

Прогнозы – дело неблагодарное, но тем более приятно и полезно предвосхитить движение рынка. В какую сторону будет развиваться рынок торговых комплексов Новосибирска в 2015 г.? Где развернется основная конкурентная борьба между девелоперами?

«Среди всех сегментов коммерческой недвижимости торговая недвижимость остается наиболее привлекательной», – отмечает Татьяна Казакова. – «Сроки ее окупаемости составляют в среднем 6,83 лет. Поэтому запас «прочности» у девелоперов есть. Тогда как уровень арендных ставок определяется соотношением спроса и предложения. Если в среднем по рынку прирост арендных ставок с начала года составил 6,5%, то у ведущих торговых центров они выросли на 20%.

Динамика строительства торговых центров остается высокой – прирост торговых площадей находится на уровне 2011–2012 гг. Однако в тот период росли траты, доходы и кредитная активность населения. Поскольку в ближайшие год-полтора ожидается новый кризис, это может привести к недопоглощению торговых площадей, увеличению конкуренции и снижению арендных ставок в сегменте торговых центров районного масштаба. В сегменте региональных и суперрегиональных торговых центров следует ожидать увеличения конкуренции, улучшения сервиса и условий заключений договоров с арендаторами. В среднем по рынку торговых площадей в 2015 году мы ожидаем снижение арендных ставок на 5–10%».

Елена Ермолаева не питает иллюзий по поводу перспектив рынка: «Поскольку экономические прогнозы предсказывают стагнацию либо рецессию, предпосылок для роста ставок нет. В тяжелой ситуации оказались арендаторы ТЦ, где ставка привязана к доллару или евро – «Ройял Парк», «Аура», «Мега». Их доходы упали, а арендные ставки в рублях существенно выросли.

Конечно, все ждут открытия «Галереи Новосибирск». Большинство новосибирцев съездит туда чтобы, как минимум, посмотреть. Если объект окажется привлекательным, он перетянет на себя покупателей. Тенденция к снижению арендных ставок является реакцией на негативную экономическую конъюнктуру».

Средние арендные ставки по торговым помещениям Новосибирска (RID Analytics), руб./м2

Период/Тип объекта Торговые
Декабрь 2011 г. 903
Декабрь 2012 г. 939
Декабрь 2013 г. 1 072
Июль 2014 г. 1 025
Август 2014 г. 1 002
Сентябрь 2014 г. 988

 

Как заключает Александр Назаров, «Поскольку 2015 год для рынка торговой недвижимости Новосибирска пройдет под эгидой «Галереи Новосибирск», сложнее всего придется ТРЦ «Аура» и «Ройял Парк». «Мега» просядет. Местоположение у «Галереи» выигрышней, чем у других ТЦ, а много новых брендов привлекут дополнительный поток посетителей.

21 14 1

Цены аренды на рынке, скорее всего, падать не будут. ТОП-5 или даже ТОП-10 ТЦ?Новосибирска обеспечен свой «лист ожидания» и устойчивый интерес арендаторов.

Хороших площадок в городе практически не осталось, да и жителей сложно удивить. Поскольку любой другой проект, чтобы выдержать жесткую конкуренцию, должен иметь хорошую концепцию, ярко выраженную уникальность и специализацию, не удивлюсь, если некто вынашивает идею супермегацентра площадью 200–300?тыс.?м2, чтобы «убить» рынок масштабом проекта. Хотя необходимость концепции никто не отменял…».

Дмитрий Карасев

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.