wrapper

Строители, у которых возникла проблема с ликвидностью квартир, все чаще стараются завлечь покупателей скидками и подарками в виде гаражей и парковок. Одновременно риски покупателей увеличиваются, ведь в Новосибирске возрастает число замороженных строек жилья, да и количество судебных споров между застройщиками и инвесторами не уменьшается. О том, как обезопасить себя при покупке жилья в новостройках, газете «Эпиграф» рассказали опытные игроки рынка недвижимости.

По мнению юрисконсульта «Управляющей компании «Новолит» (в группу «Новолит» входит строительная компания «Канадский дом») Ольги Онищенко, основные признаки недобросовестности застройщика, это цена за квадратный метр жилья, которая существенно ниже сложившейся на рынке; отсутствие или малое число сданных в эксплуатацию объектов недвижимости; низкая скорость строительства объектов. Хотя гендиректор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов считает, что сейчас, когда строители готовы значительно снижать цены из-за небольшого спроса, стоимость квартир на «первичке» не должна являться критерием добросовестности. «Надежность определяется стажем и опытом работы, – полагает В. Затримайлов. – Если же компания только появилась на рынке, и появилась сама по себе, а не как часть уже известной группы, то это повод для настороженного к ней отношения. Сейчас не лучшее время для начала строительного бизнеса с нуля».

А по мнению директора аналитического центра компании «Сибакадемстройнедвижимость» Павла Смелова, усомниться в застройщике можно, если он предлагает работать не по традиционному договору долевого участия в строительстве, а в парнерстве с кредитным кооперативом, с использованием вексельных схем или предварительного договора.

Все эксперты отмечают, что покупателю важно собрать максимальное количество информации о застройщике. О. Онищенко советует клиенту найти те дома, которые построены данным застройщиком, и поговорить с их жильцами, узнать, каким образом проходило строительство и не было ли проблем с застройщиком.

«Важно проверить проектную декларацию, дату ее опубликования, проектно-сметную документацию строительства (паспорт объекта), убедиться в том, что у застройщика есть лицензия и документы на землю, используемую для строительства дома, – говорит О. Онищенко. – Если этих документов нет и проектная документация на здание не согласована во всех инстанциях, заключать договор нельзя». По мнению В. Затримайлова, лицензия не является гарантией добросовестности затройщика, потому что «получить ее зачастую несложно», но участники рынка соглашаются с тем, что индикатором надежности застройщика служит открытость сделки и готовность предоставить клиенту на вынос из офиса застройщика копии всех документов (в том числе договор, который клиент будет подписывать, копию доверенности лица, которое будет подписывать договор от имени застройщика, инвестиционный контракт, регламентирующий строительство). Добросовестный застройщик всегда покажет вам все документы, уверены эксперты.

«Прежде чем заключать договор, убедитесь, что строительство вышло хотя бы на нулевой цикл (укладка фундамента)», – говорит О. Онищенко. А В. Затримайлов считает, что сейчас рациональнее заключать сделку уже на стадии отделки квартир. «Сроки сдачи дома могут непредсказуемо затянуться из-за недостатка у застройщика кредитных ресурсов», – поясняет В. Затримайлов.

О. Онищенко и финансовый управляющий ООО ИСК «Русь» Алексей Рыбаков полагают, что покупатель должен показать договор долевого участия в строительстве юристу.

«В договоре надо обратить внимание на несколько важных пунктов, а именно: прописаны ли сроки передачи объекта строительства, указана ли ответственность за неисполнение своих обязательств по сдаче объекта в срок, есть ли описание самого объекта строительства, – комментирует А. Рыбаков. – К договору также должен быть приложен план квартиры с указанием общей площади и площадей, входящих в нее». Кроме того, должно быть описано техническое состояние квартиры на момент сдачи объекта, добавляет О. Онищенко. По ее мнению, особое внимание нужно обратить и на права лица, которые будут подписывать договора от имени компании, на совершение таких сделок (либо это директор (тогда нужно попросить ознакомления с учредительными документами и протоколом о назначении директора), либо уполномоченное им лицо (тогда нужно убедиться, что у него есть соответствующая доверенность и взять ее копию).

Что касается порядка и сроков оплаты по договору, то, по мнению экспертов, необходимо предусмотреть хотя бы какую-то отсрочку по обязательствам, что позволит клиенту вносить денежные средства постепенно. Нужно обратить внимание на то, что если цена квартиры указана в условных единицах, должен быть прописан порядок определения этой единицы.

«Проконтролируйте, чтобы в договоре был пункт, прямо указывающий на то, что указанная сумма является окончательной и что при недостатке вложенных денежных средств все расходы сверх указанной суммы несет компания, в которой вы приобретаете квартиру, – советует О. Онищенко. – Следите за тем, чтобы все дополнительно взимаемые суммы (за оформление документов и т. п.) не были слишком велики».

Один из главных разделов договора, на который клиент должен обратить внимание, это ответственность сторон и порядок расторжения договора. «Обычно ответственность строительной компании прописывается в виде пени за просрочку исполнения обязательств, – говорит А. Рыбаков. – Хотя и в ФЗ 214 предусмотрены пени за просрочку исполнения обязательств застройщика по передаче объекта строительства, в договоре может быть прописан предусматривать более высокий размер пени».

На практике при расторжении договора (причем как по инициативе компании, так и по инициативе клиента) нормальной считается неустойка в размере от 1 до 3% от суммы договора. Если строительная компания включила в договор пункт о своей ответственности в размере, меньшем предусмотренной законодательством, такое условие является недействительным. На отношения по привлечению денежных средств граждан в строительство жилых домов распространяется действие ФЗ «О защите прав потребителей», который предусматривает ответственность исполнителя перед потребителем в размере 3% от стоимости не выполненных в срок работ, за каждый день просрочки.

Желательно, чтобы в договоре были прописаны как можно меньшие санкции за расторжение договора по инициативе клиента.

О. Онищенко отмечает, что недобросовестные застройщики иногда вообще не предусматривают свою ответственность за просрочку выполнения договора при установлении большой ответственности клиента за просрочку оплаты.

Быть на сто процентов застрахованным от риска неисполнения такого договора долевого участия в строительстве невозможно, единодушны эксперты.

«Так или иначе, компания может обанкротиться, или могут наступить форс-мажорные обстоятельства, такие как экономический кризис, резкое повышение или понижение курса валют, – говорит А. Рыбаков. – Но все же договор предполагает сокращение до минимума других рисков».

По его словам, исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

1. залог;

2. поручительство.

Залогом является земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или на праве аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления срока передачи застройщиком объекта долевого строительства или прекращения, приостановления строительства. Что же касается обеспечения исполнения обязательств по договору поручительством, то поручителем может выступать банк, но эта мера является диспозитивной, то есть, необязательной к применению для застройщика.

О. Онищенко указывает, что клиент (дольщик) может получить страховую защиту своих инвестиций в долевом строительстве. Объектом страхования становятся имущественные интересы страхователя – дольщика, связанные с потерей им вложений в результате страхового события при осуществлении инвестиций в новое строительство (долевое участие в строительстве нового дома). Таким событием будет неполучение в собственность объекта недвижимости или невозврат застройщиком вложенных клиентом в инвестиционный проект денежных средств в результате банкротства застройщика, замораживания строительства, неисполнения застройщиком и его субподрядчиками условий договора, гибели здания и т. п.

Известно, что на протяжении последних лет в судах Новосибирска постоянно велись процессы между застройщиками и обманутыми клиентами, в частности, в связи с двойными продажами квартир.

П. Смелов рассказывает о ситуации с одним из многоквартирных домов в Первомайском районе. Инвестор, который финансировал строительство здания на первоначальном этапе, сейчас фактически отстоял в суде право собственности на несколько квартир у инвестора, который достраивал дом. Но казус в том, что в этих квартирах уже полтора года живут люди, которым жилье передал последний инвестор – их работодатель. Теперь, если решение суда вступит в законную силу, признанный собственник сможет добиться выселения граждан.

Если клиент замечает, что строительство идет не так, как планировалось, ему необходимо обратиться к юристу. Не следует соглашаться на расторжение договора и возврат клиенту денег за вычетом определенного процента, предупреждает О. Онищенко. Можно попытаться решить вопрос путем переговоров (в отношении конкретного клиента), отправлять по почте заказным письмом с уведомлением претензии с просьбой вернуть деньги, параллельно вручить претензию руководству компании с присвоением входящего номера и проставлением подписи за получение претензии.

Если решить вопрос мирным путем не удалось, клиент должен обратиться в суд (государственную пошлину платить не надо, так как иски по защите прав потребителей госпошлиной не облагаются). Вероятность выиграть дело в такой ситуации велика, полагает О. Онищенко. По ее мнению, рациональнее в суде требовать возврата денежных средств, уплаченных по договору, выплаты неустойки в соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» и компенсации морального вреда. Наиболее распространенными являются иски о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств по передаче объекта и иски о расторжении договора и взыскании убытков, констатирует А. Рыбаков (ИСК «Русь»).

По данным В. Затримайлова, на практике покупатели нередко выигрывают иски к застройщикам, и суды чаще всего присуждают истцам компенсацию их вложений. Но, поскольку суды обычно длятся не по одному году, инфляция и рост стоимости жилья делают размер компенсации малоактуальным.

Елена Богданова

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.