wrapper

Долевое участие инвесторов в строительстве жилья позволяет гражданам приобретать квартиры, а застройщикам инвестировать основную деятельность. О том, как можно финансировать строительные проекты с помощью долевого участия, какие проблемы в связи с этим могут возникнуть у застройщика, о способах их решения – на конференции «Финансирование строительных проектов» рассказала финансовый директор аудиторской фирмы «Галакт-Инфо» Галина Апушкина.

Существует несколько вариантов финансирования строительства объектов. Первый – это нецелевой заем у дольщика на период до выполнения застройщиком условий п. 1 ст. 3 Закона 214-ФЗ

До выполнения застройщиком требований п. 1 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ (далее – условий 214-ФЗ) денежные средства от будущих участников долевого строительства привлекаются на основании договоров займа. После выполнения требований закона заемные средства возвращаются заимодавцам с учетом причитающихся процентов, соответственно, действие договоров займа прекращается. С участниками долевого строительства заключаются договоры участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), платежи по которым производятся в общеустановленном порядке. Возможен взаимозачет: задолженность дольщика по взносу по ДДУ погашается в счет задолженности заимодавца по договору займа. Главное, чтобы в договоре была предусмотрена денежная оценка вносимого вклада.

Нужно учесть, что количество договоров займа с будущими участниками долевого строительства следует ограничить, так как если такой механизм привлечения будет системой, то данное обстоятельство послужит причиной пристального внимания со стороны контролирующих органов.

Наряду с займами существует вексельная разновидность этого способа финансирования. Суть его в том, что застройщик выдает свой собственный вексель будущему дольщику в качест-ве оформления заемных отношений. Одновременно можно заключить предварительный договор о заключении в будущем ДДУ или договор купли-продажи квартиры. После выполнения условий 214-ФЗ застройщик принимает свой вексель в качестве взноса по ДДУ (или в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры). Однако, используя такой способ, надо следить, чтобы сделки – договор займа и предварительный договор – не были взаимосвязаны, так как существует опасность признания сделки притворной. Наличие взаимных ссылок, по мнению контролирующих органов, может свидетельствовать о привлечении денежных средств на строительство объекта, что подпадает под действие закона 214-ФЗ.

Второй способ – заключение договора займа с третьими лицами или кредитного договора с банком до выполнения застройщиком условий 214-ФЗ. То есть до выполнения застройщиком условий 214-ФЗ денежные средства привлекаются на основании договоров займа с третьими лицами или заключаются договоры с кредитными организациями на предоставление кредита, затем заключаются ДДУ. У этого способа есть минус – проценты по кредиту ведут к удорожанию стоимости объекта

Можно строить объекта за счет соб-ственных и заемных средств с последующей регистрацией права собственности на застройщика и дальнейшей продажей объекта по договору купли-продажи. Этот способ избавляет застройщика от действия закона «О долевом строительстве» и некоторых проблем с налогообложением.

Следующий способ – заключение инвестиционных договоров с юридическими лицами на период до получения разрешения на строительство объекта. Обычно в качеств таких лиц выступают субподрядчики и поставщики: за их услуги и товар застройщик расплачивается квартирами. Однако этот способ вследствие существующего запрета на уступку прав гражданам не позволяет перепродавать квартиры.

Можно также заключить договор о совместной деятельности с целью строительства объекта. Денежные средства для строительства объекта недвижимости могут привлекаться на основании договоров простого товарищества, предметом которого является внесение вкладов и совместных усилий партнеров в общее дело с целью строительства объекта недвижимости. При этом следует учесть, что согласно ст. 1041 «Договор простого товарищества» ГК РФ сторонами данного договора, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. После завершения строительства Товарищи выходят с полученной долей в объекте строительства. Полученные помещения оформляются бывшими Товарищами в собственность для последующей продажи. Товарищами наряду с застройщиком могут быть: генподрядчик, поставщик материалов, проектировщик и т. д. Взносом застройщика при этом могут быть его связи, навыки и компетенция в вопросах строительства и т. п., взносы других Товарищей – материалы, работы, денежные средства.

Существует также возможность заключить договор о совместной деятельности с целью «подготовки объекта к строительству», т. е. до выполнения застройщиком условий 214-ФЗ. До выполнения застройщиком условий 214-ФЗ денежные средства от будущего участника долевого строительства привлекаются на основании договора простого товарищества, предметом которого является внесение вкладов и совместных усилий партнеров в общее дело с целью подготовки объекта к строительству и получения разрешения на строительство объекта. Вкладом Товарища 1 (участника) является финансирование совместной деятельности в оговоренной сумме. Вклад Товарища 2 (застройщика) может быть частично в виде денежных средств, а частично в виде профессиональных и иных знаний, навыков и умений, а также деловой репутации и деловых связей. После достижения цели договор простого товарищества прекращает свое действие. Полученная разрешительная документация и затраты по подготовке объекта к строительству передаются Товарищу 2, а Товарищу 1 подлежит уплата денежной компенсации. После выполнения застройщиком условий 214-ФЗ с Товарищем 1 заключается ДДУ, платежи по которому могут быть зачтены в счет задолженности застройщика по уплате компенсации Товарищу 1 по договору простого товарищества (здесь возможен зачет взаимных требований). В дальнейшем, участник (Товарищ 1) получает возможность переуступать свое право по договору участия в долевом строительстве другим физическим или юридическим лицам. Недостаток этого способа – невозможно привлечь средства физических лиц на первоначальной стадии строительства.

Некоторые компании для привлечения денежных средств граждан используют ЖСК. Данный вариант предусматривает создание ЖСК в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Рассмотрм два варианта этого способа финансирования строительства. Когда ЖСК выступает в роли застройщика, то право собственности или право аренды на земельный участок оформляется на ЖСК. Контроль за ходом строительства также выполняет ЖСК самостоятельно. Если же ЖСК выступает инвестором по инвестиционному договору – на этапе до получения разрешения или до конца строительства, то это оставляет возможность привлекать средства физических лиц на ранних этапах строительства. Однако и здесь есть минусы: возникают неудобства, связанное с управлением ЖСК, проблемы с уступкой пая, со сбором подписей.

Достоинства жилищных сертификатов застройщика, как инструмента финансирования, следующие: возможность привлечения средств крупных инвесторов; оптимизация налогообложения; деятельность застройщика не подпадает под контроль госорганов в области долевого строительства; уход от жестких условий ДДУ; жилищные сертификаты – высоколиквидный финансовый инструмент. При этом погашение жилищных сертификатов может осуществляться путем заключения договоров купли-продажи квартир с соб-ственниками сертификатов в порядке и на условиях, установленных сертификатом, либо посредством выплаты собственнику сертификата в течение 7 банковских дней с момента обращения индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

И, наконец, заключение предварительного договора с дольщиками с получением задатка, а после выполнения застройщиком условий 214-ФЗ – заключение ДДУ. Данный вариант можно подвергнуть критике. Предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства. Из предварительного договора денежное обязательство возникнуть не может. Согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств. Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 Гражданского кодекса, реализованы быть не могут. Указание в договоре на то, что переданная будущим покупателем будущему продавцу сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен. Данная позиция подтверждается судебной практикой, например, Постановлением ФАС ЗСО от 17.06.04г. по делу № Ф04/3281-399/А67-2004.

 

Актуальные вопросы налогообложения у застройщика

Налогообложение у застройщика (речь идет об НДС и налоге на прибыль) напрямую зависит от выбранного варианта финансирования объектов строительства. Варианты финансирования объектов строительства условно можно разделить на две группы, в зависимости от того, у кого возникает первичное право собственности на объект строительства: у застройщика или у инвестора (дольщика).

 

Возникновение первичного права собственности          Варианты финансирования            Примечания

1. Первичное право собственности на объект строительства возникает у застройщика       Застройщик полностью строит объект за счет собственных и (или) заемных средств        Застройщик реализует квартиры (офисы) по договору купли-продажи недвижимости.

Застройщик является Товарищем по договору совместной деятельности.

Застройщик привлекает денежные средства для строительства путем выпуска жилищных сертификатов

2. Первичное право собственности на объект строительства возникает у инвестора (дольщика)   Застройщик привлекает денежные средства для строительства по инвестиционным договорам или по договорам долевого участия в строительстве (возможен смешанный вариант, когда на ранних стадиях строительства привлекались заемные средства)   У застройщика нет реализации, т. к. нет перехода права соб-ственности на объект строительства

Применительно ко второй группе можно говорить об инвестиционной схеме налогообложения налогом на добавленную стоимость, когда операции по передаче имущества от инвесторов (дольщиков) застройщику носят инвестиционный характер, т. к. это имущество с экономической точки зрения не принадлежит застройщику. Из сферы обложения НДС такие операции выводит ст. 39 НК РФ. Под налогообложение НДС попадает только вознаграждение заказчика-застройщика за выполнение функций по организации строительства.

Для целей налога на прибыль пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ также дает основания применять инвестиционную схему, которая выводит из-под налогообложения средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах застройщиков средств дольщиков или инвесторов. В данном случае ключевым моментом является не только экономическая роль налогоплательщика в инвестиционном процессе, но и его статус как организатора строительства, т. е. застройщика. При этом важно использование по назначению средств целевого финансирования. Это назначение определяется источником целевого назначения. При выполнении данного условия, а также при наличии раздельного учета доходов и расходов, средства инвесторов (дольщиков), направленные на строительство объектов, не являются доходами застройщика. Расходы на строительство объекта формируют его стоимость согласно сводному сметному расчету.

Доходом будет являться вознаграждение заказчика-застройщика за выполнение функций по организации строительства, а также так называемая экономия средств инвесторов (дольщиков), которую можно отнести к вознаграждению застройщика. Этот доход в целях обложения налогом на прибыль уменьшается на расходы по содержанию службы заказчика-застройщика.

При инвестиционной схеме налогообложения у застройщика появляется ряд специфичных вопросов налогового учета:

1) определение налоговой базы для исчисления НДС с авансов, полученных в счет вознаграждения заказчика-застройщика;

2) исчисление НДС при совмещении заказчиком-застройщиком функций генерального подрядчика;

3) определение финансового результата по объектам строительства (каждой квартире или офису) или в целом по объекту недвижимости;

4) включение в стоимость объекта недвижимости расходов, произведенных после сдачи объекта в эксплуатацию.

По этим вопросам существуют противоречивые мнения, нередко приводящие к налоговым спорам.

В ситуации, когда право собственности на объект недвижимости возникает у застройщика и последний реализует этот объект по договору купли-продажи, картина по налогообложению иная. Появляется переход права собственности от застройщика покупателям квартир и нежилых помещений. Реализация квартир не облагается НДС. При этом не применяется и вычет входного НДС по материалам, СМР, проектным, изыскательским и иным работам (услугам), приходящимся на долю квартир в объекте недвижимости. Вычет входного НДС применим только в части реализуемых офисов и иных нежилых помещений. При этом надо учитывать, что входной НДС присутствует не по всем расходам на возведение объекта, например, по расходам на расселение, получение технических условий и прочим его нет.

Что касается налога на прибыль, то им облагается разница между продажной стоимостью построенных объектов за минусом НДС, и их стоимостью, сформированной на основании фактических расходов на их создание.

Как видно из проведенного анализа, выбор варианта финансирования объекта строительства имеет большие налоговые последствия, которые необходимо тщательно просчитывать и выбирать наиболее оптимальные.

Подготовила Ольга Еренкова

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.