wrapper

Тысячи бизнесменов, решивших приобрести коммерческую недвижимость, и граждан, решивших приобрести жилье в прошлом, 2006 году, перед совершением сделки начинали ломать голову, кому поручить подготовку документов и какой строительной компании доверить свои сбережения.

Несмотря на кажущееся благополучие в строительной сфере и на рынке вторичного жилья, вопросов при совершении сделок с жильем и объектами коммерческой недвижимости не уменьшается. А многие сайты пестрят списками неблагонадежных застройщиков и рейтингами ведущих строительных компаний, которым предлагают без опасения отдавать свои кровно заработанные. Российский законодатель на своем уровне пытается урегулировать проблему полноценности застройщиков. Одним из шагов на пути упорядочения возникающих в этой сфере вопросов является принятие Министерством юстиции РФ Инструкции о нормативах финансовой устойчивости застройщиков (Приказ Федеральной службы по финансовым рынкам «Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» от 30.11.06г. № 06-137/пз-н). Данным документом определен порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматива обеспеченности обязательств, норматива целевого использования средств, норматива безубыточности.

В контексте данного правового акта застройщик – это юридическое лицо, владеющее или арендующее земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Информация, необходимая для расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, формируется на основании данных его бухгалтерского учета и раскрывается в бухгалтерской отчетности.

Аналитический учет активов и обязательств должен обеспечить получение необходимой информации у застройщика по каждому участнику долевого строительства и договорам долевого строительства, связанным с привлечением денежных средств (включая жилищные сертификаты) участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, по активам застройщика, считающимся находящимися в залоге, по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства и обязательствам участников долевого строительства перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период, об оплате жилых помещений после завершения и признании выручки от продажи.

Расчет нормативов обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляется ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала.

Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года.

Данная Инструкция утверждена во исполнение Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» и хотелось бы верить, что списки неблагонадежных строительных компаний со временем уменьшатся, а то и вовсе исчезнут.

И все же огромное количество проблем возникает у граждан при приобретении жилья как на вторичном рынке, так и в строящихся домах. На что нужно обращать внимание при подписании договора при приобретении прав на квартиру в строящемся доме? Если характеризовать ситуацию с юридической защищенностью граждан, приобретающих права на квартиры в строящихся домах, разрешения на строительство которых не были получены до 1 апреля 2005 года или получены после 1 апреля 2005 года, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по сравнению с той, которая была до введения в действие закона.

Несмотря на введенный законом запрет на привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации практически все застройщики продолжают привлечение денежных средств на данном этапе. Но если до вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» это можно было делать открыто, то теперь им приходится использовать различные схемы по уходу от закона. Ранее гражданину предлагался к подписанию достаточно простой договор инвестирования, в котором четко прописывались права и обязанности сторон, указывалось, что уплачиваемая сумма идет непосредственно на строительство дома и т. п., а в случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд без особых проблем отстоять свои права, признать право собственности на квартиру, в связи с заключением инвестиционных договоров была наработана соответствующая судебная практика.

Но в связи с вступлением в силу закона «Об участии в долевом строительстве…» застройщики стали использовать различные «серые» схемы, многие из которых, прямо скажем, не соответствуют закону. В соответствии с законом застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов только на основании договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство, оформления прав на землю, опубликования проектной декларации. Для того чтобы уйти из-под действия неудобного для себя закона, застройщики применяют ряд схем, которые можно разделить на две группы.

В первую группу входят сделки, формально соответствующие закону, – уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие закону). Также часто используется реализация квартир через ЖСК.

Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору используется в случае, когда существует уже заключенный до 1 апреля 2005 года инвестиционный контракт (договор) с администрацией, либо между соинвесторами-юридическими лицами. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по контракту в части права требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры, при этом нового договора не заключается и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт (договор), по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.

При вексельной схеме гражданину выдается вексель и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т. е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок (что чаще всего и происходит на практике). Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязательстве заключить основной договор часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии, и т. п.). Также могут быть проблемы и со взысканием убытков, поскольку деньги еще формально не внесены (формально деньги за квартиру вносятся только после заключения договора купли-продажи путем зачета долга по векселю). Соглашаться на нее можно только при полной уверенности в том, что компания надежна и дом будет построен.

Вторая группа – это противоречащие закону схемы: предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты, многие схемы, связанные с договорами агентирования. Также иногда, особенно в регионах, встречается прямое нарушение закона – заключение договоров инвестирования по объектам, на которые не получено разрешение на строительство, и т. п. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним незаконны. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору нельзя принять оплату, а только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Формально закон не исключает заключения предварительного договора долевого участия в строительстве, но однозначно исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор и потребовать возмещения убытков. Хотя если дом будет достроен и будут заключены основные договоры купли-продажи, право собственности за гражданином зарегистрируют, но в случае если дом достроен не будет либо если гражданин захочет вернуть деньги, возможны проблемы. В данном случае опять же идет речь о надежности компании и наличии уверенности, что объект будет возведен.

Используются и другие способы обхода закона (договор агентирования, вклад в коммандитное товарищество и т. д.). Печальный пример: одним из крупнейших застройщиком КТ «Социальная инициатива» была использована схема с привлечением денег через вклад в коммандитное товарищество. Данная схема создала для большого числа дольщиков проблемы в суде, которые с трудом приходится преодолевать и по сей день. Но даже при вынесении положительного решения судом взыскание денежных средств, внесенных в оплату жилья, представляется практически невозможным.

Особого внимания заслуживает схема приобретения жилья через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Соглашаться на данный вариант, как правило, стоит только в случае, если вам сразу подбирают квартиру и оформляют в собственность. Если ЖСК действует под опекой крупного застройщика и создан специально для ухода от закона, договор, как правило, в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения, т. е. это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах, и нарушать права граждан при использовании данной схемы проще, чем при использовании остальных. Следует учитывать, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК проблем. Кроме того, многие ЖСК, действующие в настоящее время на рынке, по своей природе являются финансовыми пирамидами. В любом случае, при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить учредительные и финансовые документы ЖСК, а также собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно. Но, к сожалению, в настоящее время этот механизм нередко используется для обмана доверчивых граждан как один из способов мошенничества.

В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Скорее всего, некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого закона – неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности).

Развитие различных вспомогательных институтов при продаже и покупке недвижимости порождают к жизни и различные формы паразитов, пытающихся нажиться за счет других. Надеясь на законодателя и на российскую исполнительную систему, необходимо самостоятельно или с помощью специалистов разобраться в дебрях законодательства и не дать обмануть вас мошенникам. Приобретайте недвижимость и процветайте!

Мария Бучельникова, замдиректора по развитию ГК «Центр финансового консалтинга»

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.