wrapper

Снова и снова обращаемся к теме участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Почему же новый закон не способен защитить права инвесторов, вкладчиков, долевиков? Попытаемся разобраться в данной проблеме.

Прежде всего, как говорится, театр начинается с вешалки, а инвестирование в строительство в широком смысле этого слова – с договора. Давайте зададим себе вопрос: Может быть, все наши проблемы – из-за неполноценности данного документа или отсутствия юридической грамотности, или, как бы нам этого не хотелось, не совсем добросовестных действий застройщиков. Ситуация среди инвесторов, когда покупатели годами ожидают окончания строительства, а дождаться так и не могут, стала в России чуть ли не нормой. А далее судебные тяжбы, выбивание долгов, огромные финансовые потери, а самое главное – наши физические проблемы в виде нервных расстройств.

Несмотря на растущую юридическую грамотность дольщиков – проблем при заключении и реализации договора множество, однако сегодня юридически подкованного дольщика не так просто обмануть. При заключении договора по возможности нужно предугадать грядущие проблемы еще на стадии ознакомления с договором о долевом строительстве. А если в будущем они возникнут, – заставить необязательного застройщика ответить по закону. На что надо обращать внимание, заключая долевой договор: все-таки самым больным вопросом, несмотря на действие нового Федерального закона от 30.12.04г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», является срок сдачи объекта. Откровенно говоря, многие застройщики пытаются завуалировать словесно фразу «Срок сдачи объекта (дома) в эксплуатацию» на какие только можно, типа: «Предполагаемый срок сдачи в эксплуатацию». Это уловка, так как, сами понимаете, фраза «предполагаемый» ничего не гарантирует. Имеют место быть и другие варианты: «срок предъявления рабочей комиссии» или «срок предъявления государственной комиссии». Они также некорректны, потому что все это – промежуточные стадии строительства. Но хитрость в том и заключается, что дольщику на стадии заключения договора и строительства этот срок преподносится как дата его грядущего новоселья, и только впоследствии его просвещают, что после всех комиссий заселение наступит еще очень не скоро. Наиболее грамотная с юридической точки зрения – формулировка «срок сдачи объекта (дома) в эксплуатацию» и при этом указание на дату (возможно как указание конкретного числа, так и месяца или квартала).

Что же делать дальше, если застройщик не собирается сдавать объект в срок, и не понятно, будет ли продолжено строительство? Варианта два. Первый – оценить обстановку вокруг строительства или темпов строительства объекта и принять решение, насколько долго вы сможете ждать его окончания и держать замороженными свои денежные средства. В случае наличия такового желания предложите застройщику заключить дополнительное соглашение с указанием новых сроков строительства. В случае отсутствия такового желания, предложите расторгнуть договор по обоюдному согласию и предложите застройщику вернуть вложенные средства. Далее начинаются проблемы. Хорошо, если застройщик согласен, сразу возникает вопрос по объему возвращаемых денежных средств: индексируется ли вклад, выплачиваются ли штрафные санкции и т. д. При добросовестном выполнении своих обязанностей застройщик производит все предусмотренные договором и законом выплаты. В противном случае вас ожидают судебные разбирательства. Несмотря на обязанность суда безусловно следовать по пути дословного толкования текста договора, опытными юристами в ходе судебного разбирательство обязательно будет доказан подвох со стороны недобросовестных застройщиков.

В ходе разбирательства возникает еще одна проблема – договор заключен вами в соответствии с требованиями какого закона? Отлично, если договор составлен в соответствии с требованиями ФЗ № 214-ФЗ, немного хуже, если в соответствии с ФЗ от 25.12.99г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Но не теряйте самообладания, на вашу защиту встает Федеральный закон «О защите прав потребителей» от 07.02.92г. № 2300-1, и все ваши возможности по взысканию кровно заработанных прописаны в ст. 27, 28 данного закона. В вышеупомянутом законе прописано, что покупатель недвижимости имеет право получить компенсацию от фирмы, которая сорвала сроки договора. Сумма неустойки должна быть указана в договоре, если же ее там нет или покупателя она не устраивает, он может спросить с застройщика по закону. А это значит, что за каждый день просрочки фирма-застройщик должна ему по 3% от стоимости его квартиры. Несложно подсчитать, что таким образом за один только месяц практически набегает стоимость еще одной квартиры. Однако п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 предусматривает, что общая сумма пени не может превышать общую сумму заказа. Вы находитесь в более выгодном положении, если вы заключили договор о долевом участии в строительстве, где, в соответствии с законом, четко проговорены штрафные санкции за невыполнение обязательств по договору, в том числе за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Данный закон начал действовать с апреля прошлого года. Предполагалось, что введение в действие данного закона упорядочит деятельность строительных организаций. Согласно данного закона, строительство нового дома возможно только при оформленной строительной документации, а именно, при получении разрешения на строительство, заключении договора аренды на земельный участок и т. д.

Ранее все происходило иным образом: начиналось строительство дома, а в период строительства оформлялась разрешительная документация. Естест-венно, не всегда удавалось получить нужные документы, и это становилось еще одним поводом для консервирования стройки. Теперь такая практика запрещена – главным образом для того, чтобы обезопасить покупателей квартир и иных объектов недвижимости (долевиков). Но берегитесь, изобретены новые способы привлечения денежных средств. Следовательно, при заключении договора в первую очередь обратите внимание, есть ли соответствующая отметка: не зарегистрированный договор теперь, по закону, считается недействительным.

Своей статьей мы предостерегаем вас от многочисленных проблем при заключении договора об инвестировании или договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Ведь начиная процесс инвестирования в строительство, и имея желание обезопасить себя от букета проблем, возможно привлечение профессионального управляющего еще на стадии заключения договора. Профессионально оценив ситуацию по темпам строительства и добросовестности застройщика на данном рынке, проведя правовую экспертизу договора и разрешительной документации, управляющий возьмет на себя ответственность по заключению данных договоров, произведет осуществление самой сделки с соблюдением всех нюансов и будет сопровождать все этапы строительства до ввода объекта в эксплуатацию. А если одним из направлений вашего бизнеса является вложение денежных средств в объекты недвижимости для сдачи в аренду, вам просто необходим вариант привлечения доверительного управляющего недвижимостью. Доверительное управление недвижимостью – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках доверительного управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества. За собственниками остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимостью в целях реализации интересов собственников.

Мария Бучельникова, заместитель директора по развитию, группы компаний «Центр финансового консалтинга»

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.