wrapper

Приобретение недвижимости – это не простая покупка каких-либо недорогих бытовых предметов. Такая сделка может таить в себе множество непредсказуемых опасностей: как чисто мошеннические действия, так и простейшую безграмотность сторон и посредников, оборачивающуюся плачевными последствиями для покупателя недвижимости.

Приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке жилья, как правило, безопаснее, чем приобретение жилья в новостройке. Но, как показывает анализ рынка недвижимости, достаточно большое число людей заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. Преимущества приобретения недвижимости по инвестиционным договорам, договорам долевого участия в строительстве очевидны. Это достаточно прибыльное вложение средств: при приобретении квартиры не по рыночной, а по инвестиционной цене экономятся значительные средства. Однако наряду с преимуществами такого способа приобретения жилья покупателя не всегда ждет желаемый результат, т.к. нет гарантий, что вы не будете обмануты мошенниками либо просто не попадете в число «замороженных» участников долевого строительства.

В предыдущих статьях мы писали, какие действия необходимо совершить до обращения в ту или иную строительную компанию. Когда же дело дошло до подписания договора, нужно проявить максимум осторожности. Большое внимание стоит уделить тексту предлагаемого договора. В юридических документах компаний, занимающихся продажей квартир, можно найти различные определения этого процесса: «долевое инвестирование», «долевое строительство», «долевое участие в инвестировании строящегося дома», «совместная деятельность в строительстве жилых домов», «долевое участие в финансировании строительства жилых домов», «товарищество застройщиков» и т.д. Список терминов, которыми обозначается покупка квартиры в строящемся доме, можно продолжать до бесконечности. Поскольку все эти определения присутствуют в договорах, то в результате путаницы и отсутствия единой правовой базы разрешить проблему бывает сложно. Хотя с 31 марта 2005 года вступил в силу Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые правовые акты РФ», который распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу данного закона. В остальных случаях приходится руководствоваться прежними нормативно-правовыми актами.

Например, некоторые организации заключают договоры, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, в соответствии с которой можно заключить договор, специально не предусмотренный нормами права. При этом в тексте предлагаемого к подписанию договора обычно дополнительно делается ссылка на Федеральный закон от 25.02.99г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Другие строительные организации заключают договор о совместной деятельности и предлагают применять к нему положения главы 55 Гражданского кодекса («Простое товарищество»). Участники долевого строительства заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. Между тем, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Т.е. видно, что рассматриваемые нами договоры не могут быть договорами о совместной деятельности. Тем не менее, если компания, с которой вы заключили договор, настаивает на том, что это именно договор о совместной деятельности, вы можете требовать от компании полного отчета о деятельности, предоставления бухгалтерских документов и иной документации, а также требовать свою долю в прибыли от деятельности компании, осуществляемой в рамках совместной деятельности.

Что касается заключения инвестиционного договора, стороны на самом деле оговаривают в нем такие условия, которые характерны для договора строительного подряда, и предлагают применять к инвестиционным договорам нормы о строительном подряде. В случае если одной из сторон выступает строительная компания, а другой – гражданин, инвестирующий средства в приобретение квартиры для собственных нужд, должен применяться Закон «О защите прав потребителей», что крайне невыгодно для строительных компаний и, наоборот, очень выгодно для гражданина, даже в случае незначительного нарушения договора строительной компанией. Основная масса инвестиционных договоров фактически являются договорами строительного подряда и к ним должны применяться нормы закона «О защите прав потребителей». В то же время, встречаются и договоры, к которым этот закон применить проблематично, и существует нежелание судов руководствоваться этим законом, хотя в последнее время многие суды все же его применяют. В соответствии со ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», предусматривается право гражданина в случае просрочки исполнения по договору потребовать уменьшения цены приобретаемой квартиры, а также требовать выплаты неустойки в размере 3% за каждый день просрочки (но не более цены договора). Т.е. если просрочка сдачи дома в эксплуатацию составит более месяца, можно применить законодательство о защите прав потребителей, и гражданин вправе потребовать от строительной компании выплаты ему суммы, равной полной цене квартиры (т.е. фактически возврата внесенных средств). При этом обязанность предоставить квартиру у застройщика сохраняется. Конечно, застройщики не могут допустить того, что из-за просрочки сдачи дома более чем на 1 месяц они фактически будут обязаны вернуть гражданину деньги и предоставить квартиру, однако суды все чаще встают на сторону граждан. Хотя неустойка часто снижается судом, все же можно получить хоть какую-то часть денег, при этом квартиру рано или поздно гражданин все же получает.

Но все это проходящее, а на сегодняшний день действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты», в соответствии с которым участники долевого строительства получают ряд гарантий. Прежде всего, законодатель вводит понятие «застройщик». Если ранее ответственной стороной выступали не сами застройщики, а организации или посредники, то теперь застройщиком может выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на правах аренды земельный участок. Застройщик несет ответственность в случае возникновения осложнений юридического, финансового или какого-либо другого характера. Кроме того, денежные средства можно привлекать только на основании полученного разрешения на строительство, причем только на этом земельном участке и только через две недели после опубликования в средствах массовой информации или Интернете полной информации о застройщике. Если финансовые средства привлечены без соблюдения требований закона, то граждане вправе потребовать немедленного возврата денег в полном объеме, а также уплаты предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере и возмещения причиненных убытков.

Как никогда ранее теперь закон защищает покупателя от долгостроя. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, застройщик выплачивает неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центробанка РФ (ЦБ РФ) цены договора за каждый день просрочки. Например, стоимость приобретаемой квартиры 700 тыс. руб., на сегодняшний день ставка рефинансирования ЦБ РФ – 13%. Путем несложных подсчетов можно вычислить, что ежедневные пени составляют 1213 руб., месяц просрочки обойдется застройщику в 36390 руб. В случае, если очевидно, что строительство не может быть завершено в срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

Так же закон оберегает участников долевого строительства от получения квартир в недостроенном виде. Согласно закону, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо (при отсутствии договора или неполноте такового) требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если здание построено с отступлением от условий договора и качество оставляет желать лучшего, то участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика на свое усмотрение безвозмездно устранить недостатки, уменьшить цену договора или потребовать возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Кроме того, если, по мнению участника долевого строительства, нарушения качества квартиры являются существенными, то он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за ее использование. Размер пени в этом случае составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Так же участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возвращения средств и выплаты пени, если строительство прекращено или приостановлено.

Как видно, нюансов в заключаемых договорах множество, но для того, чтобы с уверенностью сказать, какой договор не стоило бы подписывать, необходим анализ договора, который лучше всего поручить грамотному юристу.

Мария Бучельникова,

начальник отдела юридического консалтинга ООО «Центр финансового консалтинга»

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.