wrapper

Деятельность инвесторов и управляющих компаний на рынке земельных отношений весьма рискованная, с точки зрения юриста. Реализуя свои проекты, им необходимо постоянно консультироваться со специалистами в области недвижимости, прежде всего, с правовыми специалистами. О том, какая опасность может подстерегать потенциальных землепользователей, «Эпиграфу» рассказала адвокат Новосибирской гильдии адвокатов Марина Антонова.

Рынок земельных отношений в настоящее время, с моей точки зрения, один из самых интересных имущественных рынков Российской Федерации. Довольно многообразный рынок земельных отношений и в Новосибирске. Здесь частная собственность на землю нашла довольно широкое распространение. Немалое количество земельных участков переходит в собственность по Закону «Об использовании земель в Новосибирской области», позволяющему физическим лицам получить земельные участки в личное пользование в случае, если до вступления в силу этого Закона они владели объектами недвижимости на данном земельном участке. Мы можем говорить и о довольно широком аспекте приватизации. Наконец, в рамках существующего российского рынка недвижимого имущества распространение все-таки получил выкуп земель для коммерческих целей.

Правда, следует обратить внимание на один забавный аспект: с принятием каждого закона, который связан с рынком недвижимого имущества, многие его операторы как бы начинают жизнь заново. Не случайно, приходя в учреждение юстиции, в Департамент земельных и имущественных отношений обладминистрации, в мэрию или в коммерческие организации, постоянно слышишь: вот вступит в силу очередной закон или кодекс, и тогда у нас начнется настоящий рынок, тогда мы начнем работать! Надо всего лишь понять: дело не в худших или лучших законах (кстати, был Земельный кодекс 1991 г., и по нему вполне можно было работать в области рынка земельных участков). Просто правовые вопросы – это те вопросы, с которыми вы будете сталкиваться ежедневно, и это необходимо принять как объективную действительность.

Любой инвестор, любая управляющая компания, начиная свою деятельность, первым делом сталкивается с объектом инвестирования или управления – с земельным участком и связанными с ним объектами недвижимого имущества. Само формирование такого объекта, пожалуй, одна из самых сложных юридических проблем, с которой часто, и хорошо – если в начале проекта, приходится разбираться правовым специалистам. Этот аспект волнует меня, и я хотела бы обратить на него особое внимание.

Мне кажется, на застроенных городских территориях инвесторам или управляющим компаниям нельзя рассматривать отдельно земельный участок, отдельно объекты недвижимости, расположенные на нем. Мировая правовая наука знает такое понятие, как урбанистическое право, право застроенных территорий, и соответствующее его правовое регулирование. Это понятие позволяет нам в комплексе рассматривать земельный участок, здания, расположенные на нем, и систему коммуникаций. Более того, ныне действующее российское законодательство тоже позволяет нам рассматривать такой комплексный объект.

В соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» определение земельного участка звучит так: «…земная поверхность, а также все, что расположено под землей и над землей, если иное не установлено федеральными законами». Поэтому призываю рассматривать в своей деятельности объект только в комплексе. В то же время, к сожалению, среди отечественных правоведов наиболее распространено такое гражданско-правовое направление, согласно которому такие объекты стоят особняком: отдельно –«здание», отдельно – «земля» и т.д. Чем это чревато, свидетельствует известная и шумная история. В Тюмени строительная компания приобрела замечательный земельный участок в собственность и была очень счастлива. Но она не обратила внимание, что участок относится к особо ценным. В силу этого обстоятельства мало того, что компания не может на нем осуществлять строительство, она еще обязана его содержать и поддерживать в надлежащем состоянии…

Действительно, можно приобрести замечательный объект недвижимости, например, земельный участок, и потом узнать, что, к сожалению, система коммуникаций не позволяет его развивать в плане дальнейшей застройки. Такая ситуация есть и в Новосибирске, в районе Толмачевского шоссе. Там строительство ограничено, потому что сложившаяся система канализации не дает его расширять, либо требует значительных капитальных вложений.

Для подтверждения необходимости учитывать урбанистическое право могу напомнить: по данным кодификаторов Высшего арбитражного суда, порядка 35% сделок с недвижимым имуществом несут в себе угрозу расторжения в силу их недействительности. А именно: 50% из этих сделок – в связи с наличием прав третьих лиц, а из этих 50% – целых 70% – исходя из наличия прав государства на землю (кстати, не надо забывать, что до 1991 г. все права на земельные участки принадлежали государству).

Итак, только рассматривая в комплексе объект – земельный участок, здание, систему коммуникаций и другие сооружения, которые расположены на данном участке, – можно избежать большого количества проблем в ходе деятельности инвесторов или управляющих компаний.

Записал Владимир Макеенко

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.