wrapper

Как показывает практика, часто при заключении договора ему не уделяется должного внимания. Последствия этого могут быть крайне неприятны. Контракт - сложный институт цивилистики, и во всем многообразии юридических услуг он не должен и не может занимать второстепенное место.

В условиях рыночных отношений, роста объемов производства и строительства очень остры вопросы, затрагивающие подрядные отношения. Расширяется область применения договора подряда, как являющегося одним из наиболее распространенных оснований возникновения обязательства.

Строительство, в свою очередь, занимает отдельное место среди других отраслей производства, так как обладает специфическими чертами: здесь задействовано большое количество участников, строительная продукция территориально закреплена, производится по заказам конкретных заказчиков, характеризуется крупными затратами и длительными сроками выполнения работ, конечный продукт, как правило, представляет собой недвижимость со свойственными ей особенностями.

Договор строительного подряда является одним из наиболее существенных в сфере товарно-денежного оборота, и наиболее часто используемых гражданско-правовых договоров. Он касается отношений непосредственно в сфере производства, так как связан с обязательством одной стороны - подрядчика, произвести определенную работу в соответствии с заданием другой стороны - заказчика, и передать заказчику результат этой работы. Уже на этапе проектирования такого договора надлежит учесть, что он относится к наиболее сложным видам договоров, поскольку охватывает широкий спектр вопросов, например, таких, как поставка материалов, установка технологического оборудования, условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ, устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта, и т.д.

Данные обстоятельства обусловливают необходимость относиться к составлению договора строительного подряда с особенным вниманием для того, чтобы в нем были предусмотрены все возможные разногласия. Очевидно, что практически любой спор между заказчиком и подрядчиком может привести к чрезвычайно ощутимым для обеих сторон убыткам.

Регулирующие его нормы Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), а также сложившаяся арбитражно-судебная практика помогают дать определенные ответы на большинство возникающих вопросов. Но непрерывно развивающиеся, а следовательно, и усложняющиеся условия современной экономики ставят все новые и новые проблемы перед участниками рыночных отношений. Тем не менее существует возможность сведения их к минимуму, если не просто использовать существующие примерные формы договоров, а составлять их самостоятельно.

В части регулирования договора строительного подряда ГК РФ содержит как обязательные, так и необязательные нормы, т.е. есть нормы, используемые применительно к конкретным ситуациям, с помощью которых учитываются специфика и все особенности конкретного объекта строительства. Содержание отдельного договора строительного подряда может зависеть от масштаба стройки, желаний сторон, состава субъектов договора и т.д.

Но неизменно существенным условием любого договора подряда, в том числе и строительного, являются начальный и конечный сроки выполнения работ. Согласно ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В проекте договора в соответствии со ст. 708 ГК РФ обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения работы, поскольку договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Указанная статья, кроме того, предусматривает, что по согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Важно знать, что если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы. То есть указанные в ст. 405 ГК РФ последствия просрочки исполнения наступают не только при нарушении конечного срока выполнения работы, но и иных установленных договором подряда сроков. Все перечисленные сроки выполнения работы - начальный, конечный и промежуточные, могут быть изменены в случаях и в порядке, предусмотренных договором.

Не нужно путать срок выполнения сторонами своих обязательств и срок действия договора - это не одно и то же. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и начинает действовать с момента его заключения. Моментом заключения договора может быть момент подписания его сторонами. Для реальных договоров (договоров, в которых осуществляется передача имущества) установлено другое правило - такие договоры считаются заключенными с момента передачи имущества. Договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом. Не забывайте установить срок действия договора, включая даты начала и прекращения действия договора. Тем не менее окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Мы уже говорили о том, что помимо этих сроков стороны могут предусмотреть в договоре даты завершения отдельных этапов работ, составив график строительства. Заключая договор строительного подряда, стороны устанавливают, как заказчик будет принимать работы: после того, как объект будет полностью построен, или же поэтапно. Ведь строительные работы часто разбиваются на этапы, и заказчик принимает работы после окончания каждого этапа. Поэтому в договоре нужно обязательно указать, какие работы (объекты) и в какие сроки должны быть сданы. Подрядчик должен помнить, что коль скоро в договоре оговорены промежуточные сроки, то за их несоблюдение он будет нести ответственность. Вид и размер ответственности стороны могут определить в самом договоре строительного подряда.

Заказчик, в свою очередь, должен оплатить в соответствии со сметой, в том порядке и в сроки, которые определены договором, выполненные подрядчиком работы. Кроме основной цены стороны могут предусмотреть в договоре различного рода надбавки и премии за сокращение сроков строительства, более высокое качество работ и тому подобное. Как правило, работа оплачивается после сдачи ее результата заказчику. Вместе с тем в договоре может быть предусмотрена оплата отдельных этапов строительства. При этом в договоре и в смете должны быть четко установлены и сами этапы, и стоимость их выполнения. Но само по себе наличие промежуточных сроков без указания обязанности заказчика оплачивать достигнутый к промежуточному сроку результат не влечет за собой право подрядчика требовать оплаты своей работы до окончательной сдачи ее результата. Если сроки строительства будут нарушены и поэтому заказчик утратит интерес к выполнению договора, то, в соответствии с положениями ст. 405 ГК РФ, он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.

Как показывает практика, важнейшее значение имеют условия, закрепленные договором строительного подряда, касающиеся сдачи и приемки строительных работ. Это связано с тем, что в зависимости от момента сдачи и приемки строительных работ и подписания соответствующих актов происходит переход права собственности на объект или на его часть от подрядчика к заказчику. Момент перехода права собственности на объект строительства влияет в том числе и момент истечения гарантийного срока качества. Вопросы приемки и сдачи строительных работ регламентируются ст. 753 ГК РФ. В ней, в частности, отмечено, что заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Если иное не предусмотрено договором, работы по сдаче выполненных строительных работ осуществляются за счет заказчика объекта строительства. Кроме того, заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Сдача результата выполненных работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ, предусмотренных договором. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Законодатель предусмотрел возможность заказчика отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком. В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. В соответствии с нормами ст. 705 ГК РФ в случае просрочки передачи или приемки результата работы сторона, допустившая просрочку, несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата работы.

В ст. 746 ГК РФ указано, что выполненные подрядчиком работы оплачиваются заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых между ними было достигнуто согласие. Кроме того, согласно ст. 711 ГК РФ в том случае, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика -досрочно. Из текста указанной статьи невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка "после окончательной сдачи результатов работ" не устанавливает конкретного срока. А, следовательно, вопросы, связанные с условиями и сроками оплаты, необходимо проработать на этапе заключения договора строительного подряда.

В договоре строительного подряда, как правило, предусматриваются гарантийные обязательства подрядчика на построенные здания и сооружения либо выполненные работы. В соответствии со ст. 755 ГК РФ подрядчик гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока и несет ответственность за недостатки, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Таким образом, в пределах гарантийного срока результат работы должен соответствовать условиям договора о качестве, и заказчик вправе предъявить подрядчику требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок, как видно из текста ст. 724 ГК РФ, начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с начала его исчисления, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Причем гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все, составляющее результат работы. Под гарантиями подрядчика в данном случае понимается его обязанность за свой счет устранить недоделки и дефекты, выявленные в пределах установленного гарантийного срока.

В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. В соответствии со ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, допущенных подрядными организациями в ходе строительных работ, составляет пять лет.

Кроме того, в договоре обычно предусматриваются меры имущественной ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств в виде неустойки (штрафа, пени). Если подрядчик нарушил сроки выполнения работ или заказчик не вовремя расплатился за них, то с виновной стороны взыскивается неустойка.
Такая ответственность согласно ст. 330 ГК РФ может быть установлена как в договорном порядке, т.е. по соглашению сторон, так и в нормативном порядке, т.е. предусмотрена законом или иными правовыми актами. Она наступает в соответствии с общими положениями о гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств: должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ, -это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Поскольку стороны договора строительного подряда обычно являются предпринимателями, как гласит ст. 401 ГК РФ, ответственность эта наступает независимо от наличия вины сторон в неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных обязательств. Обычно неустойка определяется как процент от общей стоимости строительства. Причем процент может изменяться в зависимости от продолжительности просрочки исполнения обязанности.
Стороны также должны иметь в виду, что, помимо санкций за неисполнение обязательств по договору, виновная сторона возмещает все убытки, не покрытые неустойками. Уплата неустоек, а также возмещение убытков не освобождает стороны от исполнения своих обязательств. Если договором строительного подряда за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрено взыскание неустойки, убытки взыскиваются за вычетом этой неустойки. Но договором может быть предусмотрено иное: взыскание только неустойки, взыскание убытков в полной сумме сверх неустойки, взыскание либо неустойки, либо убытков. Следует отметить, что применение мер имущественной ответственности к контрагенту в случае нарушения им обязательств по договору строительного подряда - право, а не обязанность потерпевшей стороны.

Если в договоре строительного подряда нет соглашения о неустойке, то заказчик сможет взыскать с подрядчика только убытки, которые у него возникли из-за несвоевременного окончания строительных работ. При этом заказчику придется документально подтвердить размер ущерба, возникшего из-за просрочки окончания работ подрядчиком, и связь между понесенными убытками и задержкой окончания работ. Поскольку осуществить это достаточно сложно, заказчик заинтересован в том, чтобы включить в договор подряда положение о неустойке (иными словами, о штрафе или пенях за просрочку). В этом случае, как уже отмечалось, согласно статье 330 ГК РФ, ему не придется доказывать факт причинения убытков. Но иногда и заказчик может задерживать оплату работ по договору подряда. Поэтому, как правило, подрядчик также старается дополнить договор условием о пенях, обязанность по уплате которых возникает у заказчика при просрочке оплаты выполненных работ (этапов работ).

Нередко одна из сторон, составляя договор, пытается установить больший размер ответственности для другой стороны. Но не следует забывать, что участники гражданских отношений равны между собой. И, как следствие, ответственность за нарушение сторонами своих обязательств по договору должна быть одинаковой, тем более что законодателем не установлены ограничения в выборе вида и размера ответственности.

Сторонам договора необходимо самостоятельно уточнять его условия, отталкиваясь от конкретных индивидуальных особенностей строительства и достигнутых соглашений. Предусмотреть все потенциальные проблемы практически неосуществимая задача. Тем более необходимо взять себе за правило тщательно анализировать составляемый или подписываемый договор. Надеемся, что данная статья поможет Вам грамотно толковать рассмотренные нормы законодательства, решать неизбежно возникающие вопросы и свободнее ориентироваться в вопросах такого сложного правового института, как строительный подряд.

Ольга Акимочкина,
ведущий юрисконсульт компании "Финансовые Консультанты", Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.