wrapper

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН (объект налогообложения – доходы, 6%), занимается сдачей в аренду собственных нежилых помещений. Указанные помещения предприниматель собирается продать. Будет ли выручка от продажи нежилых помещений облагаться НДФЛ, учитывая, что с момента подписания инвестиционного договора (на указанные нежилые помещения) прошло более 3 лет (подписан в марте 2008 г.), а право зарегистрировано в УФСГРКиК по НСО в июне 2010 г. (не прошло 3 лет)? Вправе ли будет предприниматель воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК? Профессиональным вычетом по ст. 221 НК РФ?

Читатель «Эпиграфа»

Жанна Бортник, Директор юридической компании «АНЖАНИ»

1.В настоящее время ситуация складывается так: по общему правилу индивидуальные предприниматели, которые применяют УСН, не платят НДФЛ в отношении доходов от предпринимательской деятельности (абз. 1 п. 3 ст. 346.11, п. 24 ст. 217 НК РФ). Соответственно по таким доходам они не вправе применять налоговые вычеты по НДФЛ (подп. 1 п. 1.4 ст. 220, п. 1 221 НК РФ).

По этой же причине индивидуальные предприниматели-«упрощенцы» не могут использовать льготу по НДФЛ (освобождение от налога) в отношении доходов от продажи имущества, которое находилось у них в собственности три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Чем это обосновывается? Согласно ст. 346.15, 249, 250, 251 НК РФ, доходы от реализации имущества являются объектом налогообложения при УСНО.

Таким образом, в случае если нежилое помещение использовалось индивидуальным предпринимателем в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСНО, то выручка от реализации такого имущества подлежит налогообложению по УСНО (а НДФЛ здесь «не работает» – п. 24 ст. 217).

При этом положения подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ об имущественном налоговом вычете не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

Исходя из вышеизложенного, если доход от реализации нежилого помещения учитывается в рамках предпринимательской деятельности, при налогообложении которой применяется УСНО, то в отношении такого дохода не может быть применен имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса.

Данные выводы полностью соответствуют позиции УФНС России по НСО, а также содержатся в Определении Конституционного Суда РФ от 03.04.09 г. № 480-О-О и подтверждаются контролирующими органами (письма Минфина России от 21.12.10 г. № 03-11–11/324, от 04.10.10 г. № 03-04–05/3–584, от 04.10.10 г. № 03-04–05/3–583, ФНС России от 17.12.09 г. № 3-5–04/1862, УФНС России по Москве от 13.02.09 г. № 20–14/2/013372@).

Таким образом, доход, полученный от продажи нежилого помещения (покупная цена в полном объеме, указанная в договоре купли-продажи и полученная ИП), подлежит обложению УСНО (6% от продажной цены).

То есть, купив, к примеру, нежилое помещение в кредит за 30 000 000 руб. (года на четыре, и уплачивая проценты по указанному кредиту, неся расходы по ремонту указанного помещения), используя его для предпринимательских целей (для сдачи в аренду) и при последующей продаже указанного помещения за 40 млн руб., предприниматель будет уплачивать УСНО в размере 2 400 000 (6% от 40 000 000 руб.)!

Вот такая арифметика!

2. Бывают другие случаи, например: индивидуальный предприниматель-«упрощенец» использует в коммерческой деятельности недвижимое имущество, которое он приобрел еще до перехода на УСН или до того, как стал заниматься предпринимательством. Затем в период применения УСН он продает эту недвижимость, в связи с чем возникает вопрос о налогообложении полученной за нее суммы.

Существует два подхода к его решению.

Вариант 1. Если недвижимость была приобретена для личного пользования, выручка от ее реализации не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не по УСНО. При этом если объект находился в вашей собственности более трех лет, то доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого – льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а до ее введения – имущественный вычет по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Если же с момента приобретения недвижимости три года еще не прошло, можно воспользоваться имущественным вычетом на сумму не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вариант 2. Поскольку недвижимость использовалась «упрощенцем» в предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход от такой деятельности. А значит, эту сумму нужно включить в налоговую базу для уплаты «упрощенного» налога, а не НДФЛ. При этом, как уже было сказано, нельзя воспользоваться льготами по пп. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Более того, в данном случае существует риск лишиться возможности работать на «упрощенке» (из-за превышения предельных сумм ваших доходов вы утратите право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала). В связи с этим у вас возникнет обязанность по доплате налогов по общей системе налогообложения (п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ).

ФНС России придерживается позиции, согласно которой для этого к моменту продажи индивидуальный предприниматель должен прекратить использовать недвижимость в своей предпринимательской деятельности (письмо от 19.08.09 г. № 3-5–04/1290@ (п. 1)).

Если указанные требования не выполняются, то, скорее всего, налоговые органы откажут вам в льготах по НДФЛ и пересчитают «упрощенный» налог, включив доходы от реализации недвижимого имущества. То есть налоговики будут действовать в соответствии с вариантом 2.

3. Очень часто продавцы коммерческой недвижимости попадают в очень неприятное положение, договорившись с покупателем о цене, еще хуже – взяв задаток, когда они узнают, сколько им придется платить налогов и сколько они реально получат прибыли от такой сделки. Налоговый анализ сделки может не соответствовать намерениям продавца и сделка срывается, это влечет финансовые потери, связанные с полученным продавцом задатком. В разных случаях минимизация налогов может занять от недели до 1 года, а покупатель вряд ли будет ждать так долго.

Поэтому перед любой коммерческой сделкой еще на стадии формирования цены обратитесь к опытному специалисту, узнайте размер предстоящих налогов и возможности их оптимизации.

 

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.