wrapper

Ипотечный рынок не боится рисков

Несмотря на нестабильную макроэкономическую ситуацию, региональный ипотечный рынок наращивает обороты – банки увеличивают объемы выдачи, а заемщики не боятся долговой нагрузки
В текущем году Росстат зафиксировал снижение реальных доходов населения. Правда, пока речь идет всего о 2–3% дохода, причем по стране в целом. Новосибирск из-за диверсифицированной экономики традиционно неплохо выглядит на общероссийском фоне.

Обедневшие заемщики

«Снижение доходов на пару- тройку процентов, о котором говорит Росстат, не является критическим для ипотечного рынка», – убежден директор кредитно-кассового офиса СМП Банка в Новосибирске Константин Петухов. Он отмечает, что спрос на ипотеку стабильно растет, несмотря на макроэкономические сложности. Даже в случае дальнейшего снижения доходов населения спрос на жилищные кредиты сохранится, полагает он, но в средне- и долгосрочной перспективе может произойти трансформация спроса и переориентация заемщиков на более дешевое жилье. По его словам, снижение уровня накоплений повлечет уменьшение величины первоначального взноса на этапе «входа» в ипотеку.

К. Петухов соглашается, что снижение реальных доходов населения является рыночным и социальным риском для кредитных учреждений. Тем не менее, по его словам, недвижимость – это «последний рубеж», который готов терять человек: заемщики будут обслуживать займы даже в случае падения доходов. «Рынок ипотечного кредитования у нас достаточно развит, есть различные варианты решения этого вопроса – от рефинансирования кредита до продажи квартиры из-под залога», – поясняет он.

Слегка запретный плод

Текущий рост спроса на ипотечные кредиты, наблюдающийся на рынке, отчасти связан с нестабильностью курсов валют и снижением ставок по вкладам, полагает директор Новосибирского филиала Банка Москвы Вячеслав Брюханов. Частично, по его мнению, на это влияет и фактор рефинансирования – из-за укрепления доллара и евро граждане, имеющие валютные кредиты, все чаще обращаются за их рефинансированием в рубли. Но главным драйвером ипотечного рынка В. Брюханов называет недостаточную обеспеченность жильем российского населения.

В доказательство своих слов эксперт приводит показатель «отношение ипотечного рынка к ВВП страны». «Сейчас отношение ипотеки составляет 0,5%, в то время, как в странах Восточной Европы этот показатель вырос до 40%. Если говорить о российском рынке потребительского кредитования, то здесь этот показатель уже достиг уровня европейских стран в 10%. А ипотека будет продолжать развиваться, и поэтому у нас исключительно оптимистические прогнозы», – аргументирует он.
Управляющий новосибирским филиалом Связь-Банка Виктор Савиных указывает на действующие системы защиты заемщиков – в частности, страхование. Он объясняет, что ипотечный кредит берут в среднем на 15 лет, за которые проходят, как минимум, два экономических цикла. «Давайте будем реалистами: это долгий срок, в течение которого жизнь заемщика может измениться кардинально, причем независимо от экономической ситуации в стране, поэтому пренебрегать этими инструментами недальновидно», – подчеркивает он.

Банкир полагает, что ипотечный кредит, даже с учетом переплат, является стабильным вложением денег. В. Савиных напоминает, что последние 15 лет недвижимость в России только дорожает. «Текущая цена квадратного метра в Новосибирске составляет около 60 тыс. руб., а вспомните, в 2000 г. – около 7 тыс. руб.».

Увеличение процентной ставки может привести к некоторому снижению доступности, полагает директор представительства банка DeltaCredit в Новосибирске Елена Франчук. Однако, по ее мнению, даже в такой ситуации есть вероятность снижения стоимости жилья, учитывая, что доля ипотечных сделок продолжает увеличиваться и по итогам 2013 года составила 25%. При такой ситуации, считает она, покупателю будет необходим меньший размер кредита, и в итоге доступность ипотечных кредитов не уменьшится. Эксперт полагает, что если сравнивать ипотеку с арендой, то с учетом ежегодного увеличения арендной платы сэкономить на аренде можно в течение первых нескольких лет, далее арендная плата будет превышать расходы по ипотечному платежу. «С учетом роста цен и инфляции собственная квартира будет повышаться в цене, и ее стоимость на рынке недвижимости будет увеличиваться, и вложение капитала может принести немалую прибыль», – подчеркивает Е. Франчук. А в случае необходимости, добавляет она, есть возможность продать заложенную квартиру или сдавать в аренду.

Наталья Новичонок, начальник управления по работе с партнерами новосибирского отделения Сбербанка России, называет ипотеку одним из менее рискованных портфелей для банка. Н. Новичонок ссылается на отзывы клиентов банка. «Платить по ипотечному кредиту немного тяжелее только в первый год оформления ипотеки, когда много расходов на ремонт и покупку мебели», – говорит она. После этого, по ее словам, платеж становится необременительным для семьи. «Срок жизни ипотечного кредита в Сбербанке составляет от 7 до 15 лет – как показывает практика, наши клиенты полностью погашают ипотеку намного раньше того срока, на который они оформляли кредит», – добавляет эксперт.

Заместитель управляющего филиалом банка «УРАЛСИБ» в Новосибирске Владимир Вовкудан считает наиболее рискованными ипотечные кредиты с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, замечает он, рискованными являются кредиты, платеж по которым составляет более половины дохода заемщика, поскольку любое, даже самое незначительное снижение доходов может повлечь неспособность обслуживать кредит. Как правило, помимо ежемесячных платежей по ипотеке у заемщиков есть и другие периодические крупные платежи – такие, как, например, страховка, уплачиваемая ежегодно.

Долг как камень

Российские должники – не самые аккуратные заемщики, свидетельствует статистика ЦБ. По данным официального сайта, с начала года на 1 сентября 2014 года просроченная задолженность по кредитам граждан увеличилась почти на треть (на 27,6%) – с 440,3 млрд руб. (на 1 января) до 608,4 млрд руб. (на 1 сентября). При этом доля просрочки в общем объеме кредитов, выданных физлицам, выросла за указанный с 4,4 до 5,6% период. В статистику включены кредиты, которые просрочены хотя бы на один день после установленной договором даты платежа.
Ситуация в ипотечном кредитовании не столь драматична, на протяжении длительного времени доля просроченной задолженности по ипотеке практически не изменяется и составляет около 1%, констатирует Константин Петухов.

17 14

«Ипотечные кредиты в портфеле банка, где хорошо поставлен риск-менеджмент, являются одними из самых надежных кредитов», – вторит ему заместитель управляющего новосибирским филиалом ЗАО «ЮниКредит Банк» Ольга Фадеева. Эксперт разъясняет, что преимущество ипотечных кредитов состоит в том, что они обеспечены залогом, к тому же есть первоначальный взнос. «В случае снижения доходов мы своим клиентам готовы предложить рефинансирование собственных кредитов на более долгий срок с уменьшением ежемесячного платежа», – добавляет она. По данным О. Фадеевой, для ЮниКредит Банка уровень просроченной задолженности по ипотечному портфелю банка относительно стабилен и находится в диапазоне 3,7% – 4,0%. На текущий момент, по ее словам, не наблюдается выраженной тенденции к повышению уровня просрочки по ипотечным кредитам.

Просрочка DeltaCredit традиционно ниже рыночного значения, утверждает Елена Франчук. По результатам 1 полугодия 2014 года уровень просроченной задолженности (90+) снизился на 0,3% и составил 1,3%, что почти в 2 раза ниже рыночного показателя региона, аргументирует она. Она уточняет, что абсолютное большинство клиентов выплачивает кредит и проживает в своих квартирах, купленных за счет ипотечных средств банка.

Я. Янушкевич

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.