wrapper

Рынок ипотеки растет При этом хороший темп роста набрала ипотека в новостройках. Количество выданных кредитов на вновь возводимое жилье увеличивается от квартала к кварталу. Банки готовы разрабатывать новые программы и стимулировать спрос на приобретение недвижимости на первичном рынке. Однако застройщиков ждет жесткий отбор. Так банки минимизируют риски свои и заемщиков.


Первичный отбор
Покупка жилья в новостройке по-прежнему рискованна. Покупка жилья в новостройке по ипотеке рискованна вдвойне. Риски невыполнения обязательств застройщиков дополняются финансовыми обязательствами перед кредитной организацией. Для того чтобы риски все же были минимальны, банки ввели аккредитацию объектов недвижимости, при этом получение аккредитации подразумевает тщательную проверку и самого застройщика, и конкретного объекта, под залог которого заемщики планируют получить кредит.
Так, Банк «Левобережный» при аккредитации строительных организаций анализирует финансовое положение застройщика, опыт работы на строительном рынке и деловую репутацию. Застройщик должен отвечать следующим требованиям. Это должно быть юридическое лицо, созданное в соответствии с законодательством РФ для осуществления деятельности по возведению жилых многоквартирных домов и/или коттеджных и/или дачных поселков, получившее в установленном законом порядке лицензии на осуществление строительной деятельности на территории РФ и удовлетворяющее следующим требованиям:
наличие устойчивого финансового состояния в течение последних 12 месяцев;
наличие лицензий на соответствующие виды строительных работ;
наличие опыта работы на строительном рынке;
наличие положительной деловой репутации;
отсутствие фактов неисполнения кредитных и иных обязательств;
минимальный срок деятельности застройщика с момента внесения в Единый государственный реестр юридических лиц – 9 месяцев;
наличие у застройщика «ненулевой» бухгалтерской отчетности – не менее чем за 2 квартала;
отсутствие у застройщика финансовых потерь.
В случае, если застройщик не является профессиональным участником рынка строительства, а выполняет эту функцию разово или эпизодически, вопрос об аккредитации данной компании решается в индивидуальном порядке.
Требования к объекту банк выдвигает следующие:
наличие свободных к реализации квартир;
ведение строительства объекта осуществляется на законных основаниях;
степень готовности объекта на момент рассмотрения заявки должна составлять не менее 15%;
строительство объекта является реально действующим (т. е. не является прерванным, замороженным и т. п.);
срок до плановой сдачи объекта в эксплуатацию не должен превышать 2 лет.
Сегодня в Банке «Левобережный» аккредитовано большое число строительных компаний – порядка 50 застройщиков, и еще больше – строительных объектов. В банке можно получить кредит даже в неаккредитованном объекте, но в залог потребуется имеющаяся недвижимость. Либо, если нет возможности оставить в залог собственную квартиру, можно предложить застройщику собрать пакет документов и пройти аккредитацию в банке.
В Банке «Акцепт» отбор застройщиков и объектов для аккредитации проводится в соответствии с утвержденными в банке требованиями по программе «Новостройка». Так, для прохождения аккредитации застройщик желательно должен иметь опыт строительства многоквартирных жилых домов, вести активное строительство аккредитуемого объекта, негативной информации по застройщику не должно быть. Объект должен находиться в регионе присутствия банка, готовность 1–2 этажа, срок сдачи дома – не более 2–3 лет в зависимости от этажности дома и опыта работы застройщика.
ВТБ24 работает практически со всеми крупными застройщиками на территории Новосибирской области. Главное, чтобы у застройщика были все необходимые для аккредитации документы. Банк рассматривает разрешительную документацию на объект и учредительные документы застройщика, проводит юридическую экспертизу документов. Аккредитацию нельзя получить, если у компании нет разрешения на строительство; документа, подтверждающего право пользования/владения земельным участком, где идет строительство объекта, а также если строительство рассматриваемого объекта этой компании заморожено.
ВТБ24 очень требовательно подходит к компаниям-партнерам. Для того, чтобы строительная компания была включена в перечень аккредитованных, она должна отвечать ряду требований по деловой репутации и финансовой стабильности. Анализу подвергаются как документы застройщика на возводимый объект, так и на правообладателя. Если в процессе проверки строительной компании и возводимого объекта негативных факторов не выявлено, банк вносит застройщика в перечень аккредитованных строительных компаний. После этого заемщики могут выбрать в нем квартиру.
МДМ Банком осуществляется выбор застройщиков для аккредитации двумя способами. Первый способ – это взаимодействие с уже действующими партнерами – строительными компаниями, для которых в банке открыта кредитная линия. Второй – это поиск новых компаний. В данном случае ключевыми критериями являются репутация самого застройщика и качество возводимых им объектов. Банк рекомендует своим клиентам сотрудничество со строительными компаниями только в том случае, если твердо уверен в качестве предлагаемой ими недвижимости, надежности компании, а также в профессионализме сотрудников, которые смогут понять потребности клиентов и предложить им наилучшее решение. Кроме того, существуют стандартные требования, которые банк предъявляет к строительным компаниям и возводимым объектам:
этажность дома – не ниже 3 (трех);
возведение внешних стен дома – 30% от заявленной этажности многоквартирного дома согласно проектной декларации;
проект осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»;
наличие оформленного разрешения на строительство;
наличие зарегистрированного права собственности застройщика/аренды в пользу застройщика в отношении земельного участка.
Одним из основных требований Райффайзенбанка, предъявляемых к застройщику и объекту, является ведение строительства в рамках 214-го Федерального закона, по которому возводится сегодня достаточно большое количество объектов. «Ориентируясь на потребности современного покупателя, банк тщательно подходит к рассмотрению объектов первичного рынка, с целью минимизации рисков клиента при приобретении строящегося жилья с помощью банка. Однако процесс аккредитации для застройщиков достаточно прост и занимает в среднем не более 5 рабочих дней», – обнадеживает директор регионального центра «Сибирский», директор Сибирского филиала ЗАО «Райффайзенбанк» Андрей Почеснев.
«Ипотечный кредит на первичном рынке очень рискован как для кредитора, так и для заемщика, так как главное условие ипотеки – залог недвижимости – первое время существует лишь на бумаге, а приостановление строительства чревато убытками, – рассказывает начальник Сектора ипотечного кредитования ОАО Новосибирский Муниципальный банк Инесса Кондрашова. – Чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, банку необходимо скрупулезно проверить застройщика. Этой цели служит аккредитация – процедура банковского аудита строительной организации и строящегося объекта. Чтобы пройти аккредитацию, застройщик представляет кредитной организации перечень документов о самой компании и пакет документации по строящемуся объекту (требование нашего банка – не менее чем 50%-ная готовность объекта). Банк обязательно изучит бизнес застройщика, историю его работы на рынке, количество успешно реализованных проектов, допущенные ранее задержки ввода объектов в эксплуатацию. Кроме того, через процедуру аккредитации банк выступает своего рода гарантом исполнения застройщиками своих обязательств. Например, аккредитованные у нас строительные компании имеют возможность кредитоваться в Муниципальном банке, а это способствует тому, чтобы объекты сдавались в срок. Процедура аккредитации застройщика в разных банках разная и может занимать до нескольких месяцев. Тем не менее мы стараемся делать все возможное, чтобы список аккредитованных в нашем банке строящихся объектов пополнялся новыми».
Выбор есть
Обычно ипотечные программы в банках стандартизованы для всех строящихся объектов. Исключения тем не менее возможны. «Бывает, что банки устанавливают более привлекательные условия по ипотеке для объектов тех застройщиков, которые у них кредитуются, либо участвуют в совместных с застройщиками маркетинговых акциях. В этом случае как процентные ставки, так и величина первоначального взноса могут быть снижены по сравнению со стандартными, – рассказывает И. Кондрашова. – Но даже при использовании стандартизированных программ условия их предоставления зависят от множества факторов, таких как степень готовности объекта, надежность застройщика, срок кредитования, размер первоначального взноса, полнота предоставленных заемщиком документов и др.».
Банки сегодня готовы продвигать достаточно широкую линейку ипотечных программ, в том числе и для вновь возводимого жилья. Так, Сибирский филиал ВТБ24 предлагает программы с первоначальным взносом от 20% от стоимости жилья. Повышенный спрос есть на программы «Ипотека с государственной поддержкой. Строящееся жилье» и «Ипотека + Материнский капитал» с возможностью использования материнского капитала в качестве первоначального взноса. Большим спросом пользуется также ипотека по двум документам – «Победа над формальностями», с размером первоначального взноса не менее 35% от стоимости жилья.
Банк выдает кредиты на покупку квартир только у аккредитованных застройщиков, в аккредитованных объектах. В качестве первоначального взноса может выступать материнский капитал. На инвестиционный период процентная ставка по кредиту увеличивается от 0,5до 2,5% в зависимости от схемы заключения сделки, степени готовности дома и уровня сотрудничества с застройщиком. ВТБ24 также предлагает кредит на строящееся жилье по программе с государственной поддержкой: максимальная сумма кредита 3 млн руб., минимальный первоначальный взнос – 20%, максимальный срок кредитования – 30 лет, процентная ставка не зависит от размера первоначального взноса и срока кредита и составляет на титульный период (после оформления права собственности) –11% годовых, на инвестиционный период – от 11,5до 13,0% годовых (в зависимости от степени готовности объекта). По программе с господдержкой есть требование к строящемуся объекту – срок передачи завершенной строительством квартиры участнику долевого строительства (заемщику банка) должен быть не позднее 01.04.13 г.
МДМ Банк предлагает ипотечную программу «Новостройка» с весьма привлекательными условиями: максимальная сумма кредита достигает 3 млн руб., а срок кредитования – 20 лет. При этом банк готов пойти навстречу клиенту по любому из параметров сделки, все они рассматриваются индивидуально. «Это становится возможным благодаря клиентской модели бизнеса, по которой работает МДМ Банк. За каждым клиентом, оформляющим ипотеку, закрепляется персональный менеджер. Это квалифицированный сотрудник, который готов не просто слушать, а слышать потребности клиента. Затем на основе конкретных требований формируются условия сделки. Решение о корректировке условий в вопросе возраста клиента, размера первоначального взноса, суммы кредита и многого другого принимается управляющим Дополнительным офисом», – рассказывает Управляющий директор ОАО МДМ Банк Юрий Семенчук.
Кредиты на покупку недвижимости в новостройках, предлагаемые Райффайзенбанком, востребованы среди широкого класса людей трудоспособного возраста со стабильным доходом и поступательным карьерным развитием, планирующих свое будущее и заинтересованных в инвестировании в недвижимость. Минимальный первоначальный взнос по ипотечным программам для новостроек составляет всего 15% от стоимости покупаемого объекта, а досрочное погашение возможно без моратория и штрафов.
В Банке «Левобережный» большой популярностью пользуется кредит «Лайт» для владельцев сертификатов на материнский капитал. Этот кредит выдается в размере до 450 000 руб., для оформления вместе с сертификатом на получение материнского капитала необходимо всего 2 документа – паспорт и любой документ из перечисленных: загранпаспорт, свидетельство государственного пенсионного страхования, водительские права, удостоверение офицера запаса, свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное учреждением юстиции на имя клиента. Подтверждение дохода по этой программе не требуется. Основной сегмент заемщиков банка – молодые семьи, которые приобретают квартиры в новостройках. На сегодняшний день у них есть возможность воспользоваться губернаторской программой и получить субсидию в размере 300 тыс. руб., и воспользоваться средствами материнского капитала в размере 387 тыс. руб.
Программы для поддержки молодых специалистов и молодых семей развивает и Банк «Акцепт».
Новосибирский Муниципальный банк планирует уже летом предложить горожанам новые ипотечные программы, разработанные в рамках унификации продуктового ряда банков-участников Группы НОМОС-БАНКа, в которую теперь входит банк, в том числе на приобретение строящейся недвижимости. Заемщиками по ипотечным кредитам банка, как правило, являются молодые семьи, обладающие достаточным уровнем дохода, либо люди среднего возраста, дети которых повзрослели и хотели бы жить самостоятельно.
Ипотечный кредит на новое жилье имеет один несомненный плюс – снижение ставки по кредиту в зависимости от степени готовности дома. Практика двухступенчатых ставок применяется во всех опрошенных кредитных организациях: до сдачи дома ставка выше, так как в залоге у банка не готовая недвижимость, а право требования по договору долевого участия, после сдачи дома ставка снижается, после сдачи дома и регистрации заемщиком права собственности на недвижимость она становится существенно ниже и зависит от срока кредитовании, первоначального взноса и формы подтверждения дохода.
К примеру, на этапе строительства МДМ Банк предлагает процентную ставку от 13,25%. После сдачи дома в эксплуатацию ставка рассчитывается от 7,9%. «Это одни из самых низких ставок на рынке Новосибирска. Более того, отсутствие каких-либо дополнительных комиссий и сборов со стороны банка позволяет нашим клиентам существенно экономить при оформлении ипотеки», – счел нужным отметить Ю. Семенчук.
Прогнозируется рост
Доля ипотечных кредитов на новостройки в ипотечных портфелях банков колеблется от 30% в банках «Акцепт» и МДМ, 35% в Сибирском филиале ВТБ24 до 50% в Банке «Левобережный». Начальник Управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина связывает это с реализацией губернаторской программы поддержки молодых семей и доступностью жилья из этой программы из-за его относительно невысокой стоимости. При этом все эксперты единодушны в том, что доля новостроек в ближайшее время будет расти. К примеру, по словам А. Почеснева, согласно статистике банка, в 2012 году доля выданных ипотечных кредитов на приобретение недвижимости на первичном рынке выросла на 70% по сравнению с аналогичным показателем второго полугодия 2011 года.
Рост рынка начальник отдела организации продаж розничных продуктов и услуг Банка «Акцепт» Аэлита Горчакова объясняет как потребительским спросом, так и активностью застройщиков. «Судя по тенденциям на рынке, существующим потребностям населения и большим объемам строительства жилья, рост ипотечного кредитования на первичном рынке жилья будет продолжаться», – уверена А. Горчакова.
Росту ипотечных программ, по мнению Ю. Семенчука, способствуют несколько факторов. Стоимость квадратного метра в строящемся жилье значительно ниже по сравнению с аналогичным в уже сданном объекте, что делает этот сегмент привлекательным для клиентов. Кроме того, банки активно аккредитуют новых застройщиков, что автоматически упрощает приобретение квартиры в новостройке в ипотеку и тем самым способствует увеличению количества сделок. «Так, в МДМ Банке перечень аккредитованных застройщиков значительно расширился за последние несколько месяцев. Кроме того, МДМ Банк практикует сделки и с неаккредитованными, но хорошо известными застройщиками. Существует возможность запуска процесса аккредитации застройщика и одновременного оформления конкретной сделки клиента. Таким образом, не увеличивается период приобретения недвижимости в ипотеку, а МДМ Банк получает нового партнера», – поделился подходами банка Ю. Семенчук.
В 2012 году российский рынок недвижимости демонстрирует признаки оживления, соглашается с коллегой И. Кондрашова. В том числе первичный рынок, который всегда был привлекателен тем, что строящееся жилье дешевле. «Сегодня реализуется спрос, отложенный в кризис и последовавший за ним период неопределенности. На рынок возвращаются покупатели и инвесторы – люди, которые покупают квартиры с целью перепродажи, хотя количество последних снизилось. А ипотека – удобный инструмент для этого, поскольку осуществлять ежемесячные платежи менее обременительно и более реально, чем изыскать всю сумму сразу или копить в течение многих лет самому, неся инфляционные потери. Отсутствие альтернативных способов приобретения жилья для большей части населения позволяет прогнозировать популярность ипотеки и в ближайшей перспективе. А вот ставки по ипотечным кредитам до конца года могут подрасти – по оценкам экспертов, в среднем на 0,5%», – сочла нужным предупредить И. Кондрашова.
Начальник отдела ипотечного кредитования Сибирского филиала ВТБ24 Наталья Авдеева предполагает, что рынок ипотеки будет расти, но уже не в разы, а примерно на 30–40%. «Будет увеличиваться доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение строящегося жилья. Не исключено, что в конце года эта доля преодолеет отметку в 55%. Хотя еще в начале прошлого года она едва превышала уровень в 12,5%, а в настоящий момент в зависимости от месяца колеблется в диапазоне от 30до 45%», – сообщила она.
На себя надейся, про господдержку не забывай
Государственная поддержка, по мнению всех экспертов, положительно влияет на ипотеку новостроек. «Количество заявок ощутимо увеличилось в период программы по поддержке застройщиков», – комментирует А. Горчакова.
«Такие программы способствуют оживлению рынка, делают ипотеку еще более доступной для клиентов, – говорит Н. Авдеева. – Запущенная в июне 2010 года программа «Ипотека с государственной поддержкой», показывает неуклонный рост от квартала к кварталу и является одной из наиболее востребованных программ ипотечного кредитования, – уточняет она.
«Всплеск активности на рынке ипотеки, который наблюдался до и сразу после кризиса, в значительной мере связан именно с мерами государственной поддержки приобретателей жилья как на федеральном уровне, так и на уровне регионов, – добавляет И. Кондрашова. – Этот фактор будет действовать и в дальнейшем. В частности, на все квартиры в аккредитованных нашим Банком объектах, планируемых к сдаче до конца 2012 г., распространяются условия региональной программы субсидий на частичное возмещение затрат в сумме 300 тыс. руб. при покупке молодой семьей квартиры в новостройке. Возможно также использование средств материнского капитала. С одной стороны, это помогает покупателям нового жилья значительно экономить, с другой, – поддерживает строительную отрасль и высокую активность на региональном ипотечном рынке».
«Губернаторская программа, действующая на территории Новосибирской области, очень «взбодрила» первичный рынок после кризиса», – уверена начальник Управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный» Евгения Гречихина. «Заемщики перестали бояться вкладываться в стройку. Теперь у них есть хороший стимул. Во-первых, цены на квартиры в стройке ниже, чем на вторичном рынке, во-вторых, есть возможность получить субсидию, которую, в свою очередь, он может потратить на любые цели: на досрочное погашение ипотечного кредита, на ремонт и др. Материнский сертификат также подталкивает семьи на решение жилищного вопроса – либо на покупку первой квартиры, либо на улучшение жилищных условий», – считает Е. Гречихина.
«Хорошо, что у россиян сегодня есть возможность пользоваться различными социальными программами для улучшения жилищных условий. Важно, чтобы разрабатывались разные варианты, в том числе и для тех граждан, которые не могут решить жилищный вопрос без поддержки государства», – заключает Ю. Семенчук.

Ольга Еренкова

Об издании

16+

Сетевое издание Эпиграф.инфо
Зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций
Свидетельство о регистрации ЭЛ № ФС 77 - 70647 от 03.08.2017 г.

Адрес

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью "МЕТРОПОЛИС-НСК"
Адрес учредителя 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Адрес редакции 630091, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Державина, д. 28, оф. 604
Главный редактор Еренкова Ольга Николаевна
Телефон редакции: (383) 210-51-50, 211-96-00,
e-mail: inform@epig.ru

Правовая информация

Распространяется бесплатно. Редакция не несет ответственности за достоверность информации, содержащейся в рекламных объявлениях. Редакция не предоставляет справочной информации.