Около 2 тысяч предпринимателей лишатся помещений, которые они арендуют у города для осуществления своей деятельности. Этому способствует федеральное законодательство, в соответствии с которым местные власти должны продать муниципальное имущество, используемое не по профилю. Подробности – в интервью с начальником отдела приватизации департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска Татьяной Шпаковой.
— Почему возникла необходимость приватизации муниципального имущества?
Т.Ш.: Органы местного самоуправления должны решать проблемы жизнеобеспечения деятельности своих территорий. Чтобы эффективно справляться с этой задачей, им необходимо концентрировать свои силы, не распыляться и по возможности зарабатывать средства для ее реализации. В нашем «хозяйстве» только муниципального имущества в виде нежилых помещений в жилых домах около 900 тыс. кв.м. Из них для муниципальных учреждений и предприятий, то есть по прямому назначению, мы используем чуть больше половины площадей. Остальные помещения переданы в аренду различным коммерческим фирмам. К сожалению, в основном дома старые, а средств в бюджете на их содержание и ремонт не хватает. Поэтому, естественно, то имущество, в которое мы не можем вкладывать деньги, нужно понемногу продавать.
Эта работа основана на Федеральных законах «О приватизации государственного и муниципального имущества» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». От нежилого фонда, которое муниципальное образование не может целевым образом использовать и на которое нет средств для содержания, законодательство предусматривает избавиться до 1 января 2009 года.
— Как организуется продажа городских нежилых помещений?
— Ежегодно, в течение III-IV кварталов, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии по согласованию с районными администрациями, с депутатами соответствующих округов горсовета определяют перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в следующем году. Его рассматривают на горсовете и принимают одновременно с утверждением городского бюджета, так как в нем учитываются все поступления от продажи муниципального имущества.
О том, какой доход приносит продажа нежилых помещений, дает представление утвержденный Решением горсовета Новосибирска № 514 от 17.12.04г. прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2005 год. План включает в себя имущество с нормативной ценой в размере 110 млн рублей, однако предусматривает, что его продажа на аукционах обеспечит поступления средств в бюджет города в объеме 270 млн рублей.
Когда прогнозный план приватизации муниципального имущества готов, наш департамент составляет график приватизации и начинает подготовку объектов к продаже. Она включает в себя их инвентаризацию, регистрацию права муниципальной собственности, рыночную оценку. Цену каждого объекта предварительно называет независимый оценщик. Обычно диапазон цен находится в пределах от 12 тыс. до 40 тыс. рублей за квадратный метр – в зависимости от местонахождения помещений, состояния, престижности дома, в котором они располагаются, и других характеристик. Комиссия по приватизации, в состав которой входят городские депутаты и представители департаментов мэрии, соглашается или корректирует оценку этого имущества, определяет условия приватизации, которые утверждаются распоряжением мэра и публикуются в СМИ и на сайте мэрии. После всего этого мы готовим и также публикуем извещение о проведении аукциона с полной характеристикой объектов.
— Какие объекты продаются в первую очередь?
— В 2002 году, когда работали депутаты горсовета третьего созыва, была принята такая концепция, что в первую очередь мы будем продавать имущество, расположенное на окраинах либо в спальных районах города Новосибирска. Конечно же, продаже подлежат помещения, расположенные в домах, степень износа которых составляет более 40%. Как правило, это дома постройки 60-70 годов прошлого века. Ну и, как я уже говорила, прежде мы выбираем те помещения, где находятся в чистом виде коммерческие организации.
В Новосибирске приватизация именно нежилых помещений идет четвертый год. «Положение о приватизации муниципального имущества города Новосибирска» было утверждено 29 мая 2002 года Решением горсовета № 138. Однако я бы не сказала, что с тех пор очень много приватизировали городских помещений. Ежегодно мы продавали в пределах 20-30 тыс. кв.м, то есть всего к 2005 году – около 100 тыс. кв.м. Таким образом, нужен еще не один год, чтобы продать оставшееся количество нежилых помещений.
— Вы уведомляете арендаторов о том, что их помещение будет выставлено на продажу?
— В законодательстве не предусмотрено адресное уведомление арендаторов. Но большинство из них тем или иным образом оказываются вовлечены в процесс подготовки объектов к приватизации. Многие узнают о предстоящей приватизации в силу того, что, когда мы начинаем согласовывать ее планы с районной администрацией, с депутатами горсовета, представители этих организаций посещают фирмы, чьи помещения предполагается продать. Они встречаются с арендаторами, беседуют с ними, уточняют, что за деятельность они ведут, насколько она нужна городу. И если бизнес арендатора несет социальную направленность, депутаты рекомендуют объект, в котором расположена его фирма, не включать в план приватизации. Ну, например, это может быть частная школа искусств или дошкольного образования…
Немало арендаторов в курсе предстоящей приватизации, потому что сами приходят к нам с просьбами включить помещение, которое они занимают, в план продажи. Такие предприниматели рассчитывают выкупить муниципальное имущество. Хотя случается, они переоценивают свои силы. Так, недавно по инициативе самого арендатора попало в план приватизации 2005 года помещение, арендуемое Сибирским независимым университетом. Но когда арендатор понял, что на блюдечке с голубой каемочкой не получит этот объект, так как никакими льготами не обладает при его покупке и за него нужно будет бороться на аукционе на равных со всеми, он подал заявление об исключении объекта из плана продажи. Учитывая, что речь идет об образовательном учреждении, не лишнем для города, арендатору пошли навстречу. Правда, этот вопрос пришлось решать уже в горсовете.
— Мэр города высказывал мнение о том, что в ходе приватизации муниципальных помещений надо давать преференции их добросовестным арендаторам. В чем они могут выражаться?
— Да, были такие надежды, что мы сможем пойти навстречу арендаторам, которые выполняют условия договоров аренды и вкладывают свои средства в ремонт и реконструкцию помещений. Дело в том, что в конце прошлого года мы обращались в горсовет, он – в Госдуму с просьбой не торопить процесс приватизации. А, главное, защитить добросовестных арендаторов от поточной распродажи городского имущества.
В качестве инструмента защиты предлагалось предусмотреть еще один способ приватизации – выкуп арендуемого имущества. Имелось в виду, что арендаторы, которые вложили значительные средства в капитальный ремонт и реконструкцию помещения, что документально подтверждается, могли бы в процессе приватизации просто подать заявку и сами его купить, даже в рассрочку. Мы знаем, что с такой же инициативой выходило и правительство Москвы. Но, к сожалению, Госдума такие пожелания не учла.
Так что, на сегодняшний день арендатору очень трудно бывает выстоять на аукционе, тем более что рыночные цены на недвижимость постоянно растут. Лишь каждому третьему удается выкупить свое помощение. И ничем помочь нельзя, порядок приватизации утвержден законодательством РФ. Хотя мы не оставляем этот вопрос. Недавно новый депутатский корпус горсовета приступил к работе, и наш департамент намерен внести предложение рассмотреть соответствующие дополнения и изменения в существующее положение об аренде муниципального имущества.
— Если помочь нечем, то хотя бы совет дайте.
— В ближайшее время арендаторов может спасти лишь то, что приватизацию муниципального имущества форсировать не предполагается. Некоторые объекты вообще на сегодня не подлежат продаже. Это, например, подвальные помещения, многие из которых после капитальной реконструкции еще не оформлены надлежащим образом.
— Судя по всему, идеальный вариант – изменения в законодательстве.
— Конечно. И мне кажется, не только органы местного самоуправления должны стремиться законодательный барьер преодолеть, но и сами бизнесмены. Они самостоятельно, минуя нас, могут данный вопрос поднимать на уровне депутата горсовета своего округа и пытаться расшевелить депутатов областного Совета, которые обладают законодательной инициативой. Воспользовавшись таким рычагом влияния, бизнесмены, таким образом, помогут сами себе.
Подготовил Владимир Макеенко
+7 (383) 224-84-83
Подписка на газету "Эпиграф" с приложением "Налоги и право"