Основным документом, принятым в декабре 2004 г., стал новый Жилищный кодекс, вступающий в силу 1 марта 2005 г.
Документ состоит из 165 статей, 8 разделов и 14 глав и определяет основы жилищной политики в стране. Согласно ее принципам, «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе и распоряжаются ими». Но при этом не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Новая редакция Жилищного кодекса подтверждает право россиян на неприкосновенность жилища, ограничив перечень случаев, когда допускается проникновение в жилье без согласия проживающих в нем (ст. 3 ЖК).
Кодекс гарантирует, что государство берет на себя обязательства обеспечить социальным жильем граждан только с низкими доходами – малоимущих, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом признание граждан малоимущими относится к компетенции органов местного самоуправления (ст. 14), что на деле будет означать, что в разных муниципальных образованиях черта «малоимущности», необходимая для постановки в очередь, будет разной. При признании россиянина малоимущим будет учитываться не только размер дохода на каждого члена семьи, но и общая стоимость имущества, которым они владеют. Впрочем, холодильники, мебель, ковры в расчет приниматься не будут, а только имущество, которое подлежит налогообложению (например, земельный участок, дачный домик, автомобиль, гараж). Вне очереди жилые помещения с 1 марта 2005 г. предоставляются гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания или ремонта, детям-сиротам, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливает Правительство России. Всем остальным обеспечивается доступ на рынок жилья с целью его строительства, покупки или аренды. В целом базовая концепция нового Закона заключается в том, что Правительство не обязано предоставлять бесплатное жилье большей части населения. Главный жилищный Закон, по сути, отменяет «социалистический» принцип распределения жилья: теперь бесплатные квартиры будут получать только нуждающиеся в жилье малоимущие граждане, остальные смогут рассчитывать лишь на частичную поддержку государства при покупке недвижимости.
Впервые в Жилищном кодексе регламентируется обязанность и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и нанимателя. Также впервые определен порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (гл. 3), основания, при которых возможны переустройство или перепланировка квартир, а также требования, которые собственникам жилья необходимо выполнить, прежде чем менять конфигурацию квартиры по своему вкусу (гл. 4). При этом отмечено, что в случаях, если переустройство было сделано надлежащим образом, никому не угрожает, не нарушает ничьих интересов, оно может быть решением суда санкционировано, так сказать, по факту.
Кодексом упразднен ордер на занятие жилого помещения, с 2005 г. основанием для вселения будет считаться договор социального найма.
Граждане, которые получили или получат квартиру от государства до 1 марта 2005 г., смогут приватизировать ее только в срок до 1 января 2007 г. Такие же сроки отводятся и для деприватизации. Государственное и муниципальное жилье, предоставленное по социальному найму позже 1 марта 2005 г., бесплатной передаче в собственность граждан не подлежит. Таким образом, те, кто до 1 марта 2005 г. жилье получить не успеет, приватизировать его не смогут. Кстати, в соответствии с Законом право на получение жилья от государства сохраняется в прежнем порядке для всех, кто встал (и еще встанет) на учет до 1 марта 2005 г. Однако бесплатно приватизировать полученные помещения эти очередники уже не смогут. С 1 января 2007 г. бесплатная приватизация будет полностью прекращена.
В канун новогодних праздников были также приняты поправки в ч. I Гражданского кодекса, касающиеся прав членов семьи собственника жилого помещения. С 1 января нынешнего года переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права проживания в квартире родственников и других людей, которые там были прописаны.
Иными словами, если раньше для продажи квартиры требовалось согласие проживающих в ней членов семьи собственника, а при наличии несовершеннолетнего ребенка – еще и органов опеки, то теперь все стало гораздо проще. Эти нововведения значительно упрощают процедуру купли-продажи недвижимости, снижают риски покупателя и банков, выдающих ипотечные кредиты. Однако вопрос гражданских прав членов семей и детей собственников может оказаться острым и привести к различным новым для рынка недвижимости конфликтным ситуациям.
Необходимо остановиться и на правах супруга-несобственника в случае развода. В случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования данным жилым помещением за бывшим членом его семьи не сохраняется. Но если финансовое положение бывшего члена семьи не позволяет ему купить другое жилье, то право пользоваться жильем может быть сохранено за ним на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ст. 31).
Еще одной важной нормой является установленный порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Выселять в судебном порядке грозятся граждан, не вносящих плату за помещение более 6 месяцев без уважительных причин. Правда, по Закону гражданам-неплательщикам должно быть предоставлено другое (естественно, меньшее и менее благоустроенное помещение), а значит, пока не будет создан переселенческий фонд, эта угроза вряд ли будет приведена в исполнение. На улицу, в соответствии с Законом, граждан можно выселять только в случаях самозахвата помещений. Также, «если наниматель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение» и после предупреждения эти нарушения не устраняет, то виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Также без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилья для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилья, приобретенного за счет банковского кредита, в результате обращения на него взыскания, непригодностью жилья для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. В указанных случаях жилье должно предоставляться в маневренном фонде, который тоже еще только предстоит сформировать.
В Жилищном кодексе также определен порядок обеспечения жилищных прав собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, отношения собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома; порядок создания и деятельности товарищества собственников жилья. Таким образом, владельцы квартир получают больше прав (они смогут вселять к себе кого угодно, будут принимать участие в управлении многоквартирным домом) и обязанностей (на их плечи ложится бремя содержания не только своего жилья, но и всего дома).
Ирина Коновалова, юрист Центра деловой недвижимости
+7 (383) 224-84-83
Подписка на газету "Эпиграф" с приложением "Налоги и право"