Рынок недвижимости в Новосибирске находится на пороге больших перемен. Это связано с перспективами развития ипотечного жилищного кредитования и с изменениями в законодательстве, затрагивающими сферу сделок с недвижимым имуществом. Так считают специалисты одного из известных в городе и области агентств – «Сибакадемстрой Недвижимость».
Игорь Зеленский, директор по связям с общественностью: «С одной стороны, необходимы условия, упрощающие схему получения земельных участков под застройку, удешевляющие себестоимость строительства и т.п. Кстати, эту цель преследуют и последние изменения в федеральном законодательстве. Как известно, всего за 2004 г. были приняты или пересмотрены 27 законодательных актов, затрагивающих сферу сделок с недвижимым имуществом.
И, конечно, надо всесторонне способствовать дальнейшему развитию ипотеки. До сих пор она очень слабо работает в сфере строящегося жилья. Зона действия ипотечных кредитов на 99% концентрировалась на вторичном рынке. Исключение – компания «Сибирь». Если учесть, что по нормативным документам не все вторичное жилье подпадает под ипотечный кредит (например, дома, подлежащие сносу, квартиры с деревянными перекрытиями), то потенциал ипотеки был сужен. В этом смысле вступающий с 1 апреля 2005 г. Федеральный закон о долевом участии в строительстве, дающий гарантии частным инвесторам, расширяет зону ее применения тем, что приближают схему ипотечных кредитов к первичному рынку недвижимости. Этот же Закон должен активизировать и банковские ипотечные программы. Ведь до сих пор, если договор частных инвесторов с застройщиками не регистрируется в учреждении юстиции, нередко возникают так называемые «двойные» продажи квартир в строящемся жилье.
Сегодня в городе действует несколько ипотечных программ. Есть федеральная программа ипотечного кредитования, и под нее работает четыре-шесть банков. Помимо них, в ней участвует Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования. Агентство не стремится ограничивать сумму кредита, это делают только возможности самого претендента. Есть банки, которые создали свою собственную ипотечную программу, например, Новосибирсквнешторгбанк. Он довольно жестко ведет отбор претендентов на ипотечный кредит. Сбербанк просто любит выдавать небольшие суммы. Впрочем, банки понять можно: ипотека – это выдача кредита в залог покупаемой квартиры на длительный срок, и никто не может спрогнозировать рынок на 5, тем более, на 10 лет».
Елена Григорьева, специалист по ипотеке: «Я считаю, что механизм более простого получения ипотечного жилищного кредита все равно заработает, и случится это довольно быстро.
К сожалению, действительно, ипотечное кредитование на строящееся жилье у нас пока не развито. Сейчас уверенно выдает кредиты, пожалуй, только Сбербанк. Нынешняя ситуация связана с пробелами в нашем законодательстве, с тем, что рынок строящегося жилья пока что не прозрачен и очень рискован. Закон о долевом участии в строительстве внесет ясность, и тогда уже многие банки подключатся к кредитованию строящегося жилья, несмотря на то, что для банков кредитование покупки жилья сопряжено с определенным риском.
Кстати, в Новосибирске намечается расширение списка банков, работающих с федеральной программой ипотечного жилищного кредитования. В марте к ней присоединятся еще три банка, назвать их пока до заключения договоров и отработки технологии, нельзя. Могу лишь сказать, что это будет как местный, так и филиалы московских банков.
Несколько слов о сумме ипотечного кредита. В большинстве банков она ограничивается лишь возможностями самого заемщика, т.е. тем доходом, который он может показать. Во многих банках принято решение, что клиент может выплачивать ежемесячно не более, чем треть или половину, допустим, своего чистого дохода. Однако не все решаются открыть реальные доходы. В этой связи должна сказать, что я изучаю ситуацию не только в Новосибирске, но и в Москве, потому что еще немного времени – и столичная практика дойдет и до нас. Так вот, московские банки при оформлении сделок сейчас рассматривают как «белую» зарплату, так и «серую». Если заемщик предъявляет официальную справку о зарплате (2НДФЛ), то ему предоставляется кредит с пониженной на 1-2% ставкой годовых. Если справка неофициальная, процент по кредиту будет на столько же выше, как плата за то, что клиенту пошли навстречу.
Как правило, серьезные (московские, крупные) банки начинают рассматривать сумму кредита от 10 тыс. долл. Федеральная программа предусматривает кредиты от 150 тыс. руб. В целом банки сейчас ориентируются на предоставление кредитов максимум до 70% от стоимости квартиры. Остальные 30% потенциальный покупатель должен найти и внести сам. Таким образом, банки уменьшают риски. Они рассчитывают, что свои 70% всегда покроют при продаже заложенной квартиры. Ведь в течение срока погашения кредита можно ожидать не только рост, но и снижение стоимости квартиры».
+7 (383) 224-84-83
Подписка на газету "Эпиграф" с приложением "Налоги и право"