Приобретение жилья в кредит сопряжено с определенными рисками. Для того чтобы свести эти риски к минимуму, банки требуют от заемщиков страховой полис. Страховые компании пока рассматривают ипотечное страхование как нагрузку, однако не теряют надежды, что с развитием ипотеки этот сегмент из второстепенного превратится, как и в развитых странах, в один из ведущих.
При покупке квартиры по ипотечной схеме клиент оплачивает сразу сравнительно небольшую часть ее рыночной стоимости, как правило, от 20 до 30%. Оставшуюся часть суммы предоставляет банк. Однако ни один банк не готов кредитовать заемщика на несколько десятков лет без предоставления гарантий. Такой гарантией сегодня является сама недвижимость, которую банк забирает в залог, и страховка, по которой в случае возникновения проблем ответственность за гашение кредита возьмет на себя страховая компания. Более того, банк даже, если захочет, не сможет выдать кредит без страховки. Закон «Об ипотеке» требует обязательного страхования залога. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также предъявляет к банкам, выдающим ипотечные кредиты, жесткие требования. Эти требования подразумевают, в том числе, и «обязательное» страхование. Так что, как бы ни хотел заемщик минимизировать свои выплаты, за счет страховки сделать это будет невозможно.
Начальник отдела страхования физических лиц компании «Росгосстрах» в Новосибирске Оксана Куликова говорит, что договор ипотечного страхования служит дополнительным обеспечением кредита. «Это условие прописывается в кредитном договоре. Поэтому каждый заемщик обязан застраховаться. Обычно для получения ипотечного кредита заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность, сам предмет ипотеки от повреждений, а также, если этого требует банк, обычно при приобретении жилья на вторичном рынке, риск потери права собственности на предмет ипотеки – страхование титула. Как правило, страхования вышеперечисленных рисков достаточно, поэтому дополнительно что-либо страховать банк не требует. В нашей практике подобное явление не встречалось».
Начальник отдела комплексного страхования Новосибирского филиала САК «Энергогарант» Ирина Каримова добавляет: «Крайне редко для вторичного рынка добавляется еще один вид страхования, такой как страхование гражданской ответственности перед третьими лицами при эксплуатации квартиры».
Договор ипотечного страхования заключается на весь срок кредитования. Оплата страховых взносов происходит 1 раз в год. В силу того, что страховая сумма по договору страхования напрямую связана с суммой кредитной задолженности, а страховой тариф берется от страховой суммы, то страховой взнос уменьшается ежегодно, так как уменьшается кредитная задолженность. Страховая сумма по договору ипотечного страхования устанавливается в размере кредитной задолженности, увеличенной на 10%. «Правда, – поясняет О. Куликова, – по требованию банка процент увеличения может быть равен проценту за кредит. В пределах этой суммы страховая компания несет ответственность по застрахованным рискам. При этом сумма, выплаченная страховой компанией по страховому случаю, засчитывается в счет погашения долга по кредиту. Кредитная задолженность и, соответственно, страховая сумма уменьшается на сумму выплаты. Сами выплаты по договору страхования могут производиться до того момента, пока страховая сумма не будет равна нулю».
И. Каримова дополняет коллегу: «Размер страховой премии зависит от многих факторов. От того, какие виды страхования включены в страховую программу, от размера страховой суммы, от возраста и состояния здоровья заемщика (при страховании жизни и здоровья заемщика), от технического состояния объекта недвижимости (при страховании квартиры), от истории перехода прав собственности на квартиру (при титульном страховании), от репутации продавца и застройщика (при страховании финансовых рисков), от срока действия договора страхования и ряда других факторов. В любом случае подход к каждому клиенту всегда индивидуальный. Тариф, в зависимости от оговоренных факторов обычно лежит в пределах от 1,0 до 1,5% от страховой суммы в год».
При страховании ипотеки страховые компании предполагают следующие виды выплат – пропорциональную и по первому риску.
«Пропорциональная выплата, – рассказывает О. Куликова, – означает, что страховая компания возмещает часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к стоимости имущества. При выплате по первому риску возмещается весь размер убытков, но не выше размера страховой суммы. Вообще, в практике ипотечного страхования присутствуют оба вида, но преобладающей является выплата по первому риску, так как возмещение ущерба происходит полностью, что более выгодно и клиенту, и банку».
И. Каримова уточняет: «При этом размер страховой выплаты при наступлении конкретно оговоренного страхового случая рассчитывается исходя из реального ущерба, который был причинен объекту. Сама страховая сумма определяется в момент заключения договора страхования и является неизменной величиной во время всего действия договора. Обычно страховая сумма равна остатку ссудной задолженности с учетом процентов за кредит.
Но никто не запрещает клиенту застраховать все (за исключением жизни и здоровья) на полную, рыночную стоимость приобретаемого объекта. В этом случае в денежном эквиваленте он заплатит за страховку больше, но и в случае уничтожения, повреждения, утери квартиры возмещение разделится на две части. Одна часть, равная долгу клиента перед банком, перечислится в банк, а оставшаяся часть – клиенту. В случае страхования по первому варианту – только на размер задолженности – деньги получит только банк».
Размер ежегодной страховой премии, которую клиент заплатит страховой компании, рассчитывается следующим образом. При ипотечном страховании договор заключается на весь срок ипотечного кредита, но клиент оплачивает договор в рассрочку, то есть ежегодно. Более того, некоторые страховые компании даже эту «годовую» премию разрешают оплачивать в рассрочку в течение всего года. Размер выплачиваемой премии также с каждым годом уменьшается. А в случае отсутствия выплат по договору, страховщики готовы предоставлять еще и скидки, размер которых может доходить до 50% тарифа.
«Общий размер всей премии, – заключает И. Каримова, – которую заплатит клиент за весь срок ипотечного кредита, можно подсчитать, умножив сумму кредита на коэффициент 0,85, разделить полученную сумму на 100, и частное умножить на срок кредита. Расчет довольно приблизительный и рассчитан на среднестатистического заемщика», – улыбается специалист. – Очень часто размер страховой выплаты и ее расчет заранее обговорен в договоре страхования. И как она будет рассчитываться, зачастую диктует кредитное учреждение, которое выдает кредит.
Если исходить из того, что выплату по договору страхования получит банк, то клиента не интересует, как будет рассчитываться страховая выплата. Клиенту важно заплатить как можно меньше.
Для кредитного учреждения выгоднее непропорциональная выплата – так как оно заинтересовано получить как можно больше со страховой компании.
Для страховой компании выгоднее, и это правильнее по всем законам логики, пропорциональная выплата. Так как если страховая сумма меньше действительной стоимости имущества, то можно сказать, что имущество застраховано не полностью. И в случае наступления страхового события и выплата должна производиться в неполном размере.
Но так как ГК РФ позволяет включать в договоре пункт о непропорциональной выплате – кредитные учреждения этим пользуются, а страховым компаниям остается только подчиниться их указаниям», – говорит И. Каримова.
В настоящее время рынок ипотечного страхования находится на подъеме. Количество выданных ипотечных кредитов стремительно растет. Практически не осталось банков, которые не работают по программам ипотечного кредитования. Вместе с этим растет и количество ипотечных страховок. При этом за клиентов ипотечных программ конкурируют и банки, и страховые компании.
О. Куликова: «Конкурентная борьба среди страховых компаний идет и за банки, и за клиентов, которые берут ипотечные кредиты в этих банках. Эта борьба отражается как на тарифной политике, так и на сервисе, который предоставляется клиенту. В то же время, так как риски достаточно серьезные, становятся более жесткими требования к предстраховой экспертизе – осмотр имущества, медицинское обследование заемщиков и т. п.
Рынок страхования вышел на новый уровень, требующий высокого качества обслуживания клиентов и специфических знаний страховщиков. Еще какой-то период времени страховые компании будут бороться за долю рынка, однако окончательно останется несколько компаний, которые сумеют обеспечить качественное и быстрое оформление договоров ипотечного страхования, а также грамотно подойдут к оценке рисков, принимаемых на страхование», – констатирует представитель «Росгосстраха».
Кроме конкуренции на рынке ипотеки есть еще одна проблема. Ипотечное страхование в нашей стране системно не регулируется. И. Каримова из НФ САК «Энергогарант» поясняет: «На рынке нет единых стандартов: ни по формам страхового покрытия, ни по выбору системы взаимоотношений между страховщиками и банками. Есть стандарт АИЖК, по которому проводится примерно 20% сделок, остальные – в соответствии со свободным выбором банков.
В целом можно сказать, что страховщики и банкиры пока недостаточно хорошо понимают друг друга. Очень многие банки считают, что страхование ипотечных кредитов – второстепенная услуга, навязанная им законодателем. Между тем во всем мире это нормальная практика, потому что страховщики в схеме ипотечного кредитования покупают у банков значительную часть их рисков. Сами банки принимают на себя только риски по дефолту заемщика», – замечает И. Каримова.
Кроме узких «ипотечных» проблем у страховщиков есть и системная: российский рынок страхования крайне мал. Так, совокупные сборы по классическому страхованию жизни составляют примерно 2-3 млрд руб., т. е. этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что он есть практически у каждого работающего и получающего доход человека. Тем не менее страховщики оптимистично смотрят в будущее и надеются, что за счет колоссального роста выдаваемых ипотечных кредитов со временем будет увеличиваться и объем рынка ипотечного страхования.
Ольга Еренкова
+7 (383) 224-84-83
Подписка на газету "Эпиграф" с приложением "Налоги и право"